(Bloomberg) - Och a Schweden woussten wéineg Leit vill iwwer Castellum AB. Wéi och ëmmer, de séiere Verkaf vu 40 Milliounen Aktien an der Immobiliefirma fréier dëse Mount gëtt elo vun e puer als e Virworf vu Saachen, déi um europäesche Immobiliemaart kommen, gesinn.
Déi meescht gelies vum Bloomberg
De Verkeefer, M2 Asset Management AB, zitéiert falende Maartpräisser, déi seng "Fäegkeet fir seng finanziell Engagementer ze erfëllen" fir d'Entscheedung beaflosst. D'Dumping vun der Partie vun engem groussen Aktionär, ass just déi lescht Episod an engem turbulente Joer an deem Schweden Immobilien Betriber hir Bourse Wäerter hallef gesinn hunn.
Et gëtt wéineg Erwaardung vun all Ofschloss. De Secteur steet d'nächst Joer géint $ 10 Milliarden u Scholdenbezuelungen, mat Refinanzéierungsfuerderunge vu ronn $ 41 Milliarde bis Enn 2026, laut Daten zesummegestallt vum Bloomberg.
D'Finanzéierungssqueeze vun de Schweden Immobiliefirmen staamt aus hire schwiewenden Taux Obligatiounen a kuerzfristeg Reife an engem Ëmfeld mat steigenden Zënssätz. Och wann dat den Immobiliemaart vum nordesche Land méi vulnérabel mécht wéi anerer an der Regioun, gëtt et gutt beobachtet als e méigleche Lackmustest fir de Rescht vum Secteur an Europa.
E puer Immobiliefirmen kéinte keng Alternativ hannerloossen wéi d'Bourse ze tippen fir Fongen ze sammelen.
"Ënnert engem schlechte Fall Szenario vun kee thawing an Kredit Mäert, Schweden kéint éischt an der Linn an enger Serie vu Rettungsrechter Problemer vun opgezielt Immobilien Firmen an Europa sinn,"Sa Peter Papadakos, Verwalte Direkter bei Green Street. "Dat hätt bedeitend Implikatioune fir den europäesche notéierte Immobiliesecteur."
Déi schwedesch Zentralbank a Finanziwwerwaachungsautoritéit hunn ëmmer erëm gewarnt datt d'Risiken, déi aus kommerziellen Immobiliescholden entstinn, eng Gefor fir d'Finanzstabilitéit vum Land stellen. Déi grouss Suerg ass de Spillover-Effekt fir schwedesch Banken: Immobilieprêten hunn d'lescht Joer ongeféier zwee Drëttel vum Gesamtprêtstock an der nordescher Natioun am Verglach zu manner wéi een Drëttel a ville gréisseren Euro-Economien.
Den Anders Kvist, e Senior Beroder vum Direkter vun der schwedescher FSA, sot, datt de Waachhond fir op d'mannst véier Joer iwwer déi héich Scholdenniveauen a kommerziellen Immobiliefirmen warnt huet.
"Falen Propriétéit Wäerter kéint en Domino Effekt ausléisen,"Sa Kvist. "Wann d'Wäerter vun Immobilie falen, fällt déi verfügbar Sécherheet um Prêt erof. Dëst kann zu Fuerderunge fir méi Niewefuerderungen féieren an am Géigendeel e schlechte Verkaf forcéieren.
Kommerziell Landbesëtzer wéi Fastighets AB Balder, SBB a Castellum - déi d'Resultater vum Drëtte Trimester um Donneschdeg mellen - hunn déi lescht Jorzéngt verbruecht fir eng Wuesstumsstrategie a Schweden ze verfolgen, déi op Milliarden Dollar u bëlleg Sue vun Obligatiounsinvestisseuren hongereg no Rendement vertrauen. Et ass e Spillbuch dat iwwer europäesch Mäert ugeholl gouf, gebass vu raséierdënnen Zënsen a boomende Immobiliebewäertungen.
D'Erhéijung vun der Inflatioun, an déi resultéierend aggressiv Spannung vun der Währungspolitik vun Zentralbanken, hunn hir Verméigen ëmgedréit. Den Impakt op Schweden de leveraged Immobiliemaart, ënnert de schamsten op der Welt d'lescht Joer, war séier a brutal. SBB Aktien sinn erof 81% am Joer 2022. Obligatiounen d'Längt an d'Breet vum Secteur sinn op beonrouegend Niveauen gefall. Balder huet e Mëttwoch seng Investitiounsgrade Kredittbewäertungen op Iwwerpréiwung gesat fir Downgrade op High Yield vum Moody's Investors Service.
Et ass "eng grim Kombinatioun fir vill Firmen an engem Maart ginn, wou einfach Suen déi mat enger aggressiver Wuesstumsagenda belount hunn", sot de Martin Edemalm, e Bond Portfolio Manager bei SEB Investment Management zu Stockholm. "Awer elo huet de Maart fundamental geännert."
Schwedesch Immobiliefirmen mussen iwwer 40.8 Milliarden Dollar u reife Obligatiounsscholden iwwer déi nächst fënnef Joer rullen, e Véierel vun deem fällt am Joer 2023. Wéi se dës Remboursementer navigéieren gëtt als kritesch fir de breeden europäesche Secteur ugesinn.
"Europäesch Immobilienfirmen am Allgemengen tendéieren e méi nidderegen Hiewel a méi laang Scholdereifeprofile wéi hir schwedesch Kollegen", sot den Edemalm, deem seng Firma ongeféier 300 Milliarden Krounen ($ 26.5 Milliarde) Obligatiounen verwalt. "Awer steigend Zënssätz sinn e kloert Negativ fir d'Verméigensklass, sou datt et raisonnabel ass unzehuelen datt d'Ausbezuelungsfuerderunge fir europäesch Immobilie eropgoen, wat Drock op Bewäertungen setzt."
Firwat Adler's Murky Tale Fuels Ängscht iwwer Immobilien: QuickTake
Mat Obligatiounsrendementer - an domat Prêtkäschten - Handel op onbezuelbar héijen Niveauen ass vill vun der Scholdefinanzéierungsroute fir e puer Firmen ze deier ginn. De leschte Véierel ass de Verkaf vun Immobilieobligatiounen op 6.3 Milliarden Kroun gekräizt, déi niddregst zënter de leschten dräi Méint vun 2018. Datt Crunch léisst Emittenten sech schrumpelen fir Bankprêten ze sécheren, wéi hir Bilanen ënner dem Gewiicht vun der héijer Leverage a falende Immobiliebewäertungen krabbelen.
Jens Andersson, Castellum Chief Financial Officer, sot datt d'Firma aner Finanzéierungsmäert erfuerscht zousätzlech zu traditionelle Hypothéikprête vun nordesche Banken. Hien zitéiert d'Beispill vun US private Placementer wéinst hirer laanger Dauer a kompetitive Präisser. Awer och dee Secteur huet seng Hürden ze iwwerwannen no de rezente Vergulde Maart Onrouen a Groussbritannien.
Eng alternativ Optioun fir d'Finanzéierungssqueeze ze vereinfachen ass d'Verméigen ze verkafen. SBB huet Eegeschafte am Ganzen 6.7 Milliarden Krounen am zweeten Trimester ofgelueden an huet méi kierzlech weider Verkaf vun op d'mannst 10.5 Milliarden Krounen ugekënnegt. Am Juli huet Standard & Poor's gewarnt datt et "eng-an-dräi Chance" wier et seng Bewäertunge vum Proprietaire op net-Investitiounsgrad ze senken.
Dës Verkaf hunn d'Opmierksamkeet op eng weider Suerg ënner Investisseuren opmierksam gemaach: Schweden ongewéinlech héich Niveaue vu Kräizbesëtzer, déi virdru Warnunge vu Bewäertungsagenturen iwwer Gouvernancerisiken a potenziellen Interessekonflikter ausgeléist hunn. M2 Asset Management huet seng Aktie zu Castellum un en anere Proprietaire verkaaft, Akelius Residential Property AB.
Den Immobiliemogul Rutger Arnhult huet d'Wenkbrauwen opgehuewen wéi hien zum Chief Executive Officer vu Castellum ernannt gouf nodeems hien als President gewielt gouf. Den Arnhult kontrolléiert och M2 an ass de gréisste Besëtzer an der Corem Property Group, déi d'lescht Joer bei engem anere vu senge Holdings, Klovern AB, an enger Fusioun vun 1.7 Milliarden Dollar ugeschloss ass. Castellum besëtzt en Drëttel vum norwegesche Proprietär Entra ASA, an deem Balder och Aktionär ass.
An engem Bericht iwwer de Finanzsystem vum Land am Mee huet d'FSA gesot datt de Wuesstum vun der Schold am Immobiliesecteur bedeit datt et weiderhi "eng bedeitend Schwachstelle fir finanziell Stabilitéit ass." De Waachhond huet bäigefüügt datt et d'Scholde vu kommerziellen Immobiliefirmen enk verfollegt well se "dacks eng wichteg Roll a Finanzkris gespillt hunn."
D'Maria Gillholm, en Immobilienanalytiker bei Moody's, seet, datt déi komplex Besëtzerwebs tëscht schwedesche Immobiliefirmen "den Zougang zum Kapital weider limitéieren, well Firme sech typesch op d'Schutz vun hirer eegener Liquiditéit an engem Réckgang konzentréieren."
"Entra, wou Castellum a Balder zesummen eng Majoritéit hunn, ass e gutt Beispill", sot si. "An engem Réckgang wann Dir Är eege Liquiditéit këmmere musst a vläicht Verméigen verkafen, kéint et méi schwéier sinn jidderee fir eng Aktieinjektioun z'ënnerstëtzen."
D'Sëlwerlinn fir Geldmanager wéi Edemalm ass datt d'Verkaf esou schwéier war datt et elo Schnäpper opgeholl gëtt wann Dir an de verschiddenen Ënnersegmenter vum Secteur erofgeet, sou wéi méi nozeginn Eegeschaften am Büro, Industrie oder Logistik Plaze.
De Portfoliomanager weist op Euro Hybrid Scholden, déi vu Balder, Castellum an Heimstaden Bostad AB verkaaft goufen, als Beispiller vun Topwahlen.
Dës Segmenter sinn "manner sensibel fir d'Erhéijung vun Zënssätz a profitéiere vu CPI-verbonne Kontrakter", sot de Portfolio Manager. "Awer déi wichtegst Saache sinn elo zolidd Bilanen a staark ënnerstëtzende Besëtzer."
Déi meescht gelies vun der Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Quell: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html