Zwee méi "Schong fir ze falen" um Immobiliemaart bis ...

Aktuell Realitéiten - a méiglech Konsequenzen - vu wéi de kommerziellen Immobiliemaart an de nächste Méint ka spillen

Ech hunn viru kuerzem den Urspronk vum Saz geléiert "waart op deen anere Schong falen." Am spéiden 19. Joerhonnert konnten d'Awunner an New York City Appartementer d'Geräisch vun den Noperen héieren, déi iwwer hinnen wunnen. Ee gemeinsame Sound war Schong ewechzehuelen; Eemol hues de den gedempten Damp vun engem Schong héieren, deen de Buedem schloen, hues du erwaart, datt deen anere Schong kuerz drop héiert.

Déi éischt Schong am US Wunn- a kommerziellen Immobiliemaart war dat ganzt Joer 2022: konsequent Zënserhéijungen, eng bedeitend Reduktioun vun de Verkafsvolumen, an e kalen Entworf vun den Immobiliepräisser. Dräi vun den Top sechs nei Hausbaueren am Land hunn viru kuerzem net nei Bestellunge fir Hierscht 2022 gemellt mat Réckgang vun 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton), an 80% (KB HomeKBH
). Am Dezember 2022 huet den US Department of Commerce gemellt datt de Verkaf vun neie Eefamilljenhaiser erofgaang ass 27% Dezember 2021 un.

Fir kommerziell Immobiliefirmen, besonnesch am Büromaart, bleiwen d'Konditioune schrecklech. No rezent Etuden, bis 71% vum Büroraum kéint "véiermol hir aktuell Notzung" ënnerstëtzen. Statistike wéi dës stellen national Statistiken iwwer Bürosvakanzen a sérieux Fro.

Loosst eis éierlech sinn; 2022 war net schéin. D'Experten sinn awer nach ëmmer net sécher wéi 2023 sech forméiere kann. Wéi vill méi Schong musse falen, ier mer am Logement a kommerziellen Immobilien de sproochleche "all kloer" nennen kënnen? D'Äntwert ass zwee an e méiglechen Drëttel (fir all déi Spadesspiller dobaussen):

1. Audit
2. Gemenge Steieren
3. (méiglech) gezwongen verkafen

Déi éischt Schong ze falen: Audits

Déi meescht Immobilien Private Equity Firmen hunn en Dezember Joer Enn a mussen iwwerpréift finanziell Aussoen un hir Banken an Investisseuren bis Enn Mäerz oder Abrëll ubidden. Well Dezember 2021 wuertwiertlech dat niddregsten Zënssazëmfeld an der Geschicht war, während d'Loyere ganz séier eropgaange sinn (dh Inflatioun), war de Wäert vun Immobilien bal Schwéierkraaft-manner. Séier no vir bis Enn 2022 an d'Konditioune ware ganz anescht, awer vill Immobilieinvestisseuren hunn net proaktiv de Wäert vun hiren Immobiliebesëtzer am Gesiicht vun dramatesch méi héije Zënssätz nei bewäert.

Firwat hunn bestëmmte Immobilieninvestisseuren hir Wäerter net nei bewäert? Engersäits sinn d'Loyeren an dofir d'Gewënn méiglecherweis nach ëmmer an d'Luucht gaangen am Joer 2022 vs. Awer an Immobilien erfuerdert d'Bewäertung datt Dir Äre Gewënn mat engem Bewäertungsfaktor multiplizéiert fir déi definitiv Äntwert ze kréien (just fir d'Saache e bësse méi konfus ze maachen). Dir deelt Äre Gewënn mat engem Prozentsaz - e Kapitaliséierungsquote genannt - fir den aktuelle Wäert vun Ärem Immobilie ze kréien. Cap Tariffer tendéieren d'Zënssätz ze verfollegen. Wéi d'Zënssätz eropgeet, klammen d'Capraten erop. Wann d'Capraten eropgeet, fällt de Wäert vun Immobilien.

Also alles anescht gläich, wann en Immobiliebesëtzer 2022 méi Profit gemaach huet wéi 2021 op hiren Immobiliebesëtzer, si si wahrscheinlech nach ëmmer méi niddereg Bewäertunge wéi virun engem Joer, well d'Zënssätz ëm bal 5 Prozentpunkte eropgaange sinn.

An Audit Saison ass de Moment vun der Wourecht. Mat wesentlech manner Transaktiounen - dat heescht manner Comps fir Appraiser déi kommerziell Eegeschafte schätzen - Immobilieinvestisseuren mussen hir Wäerter fir d'éischte Kéier zënter der Taux Spike verteidegen. All dës "Revaluatioun" geschitt grad elo a wäert fir déi nächst 60 bis 90 Deeg daueren. Et gëtt eng relativ kleng Wahrscheinlechkeet datt de Wäert méi héich ass wéi d'lescht Joer.

Firwat ass dat alles wichteg? Wann de Prêt-to-value Maximum vun engem Investisseur mat hirem Kreditgeber 80% ass, wäert d'Bank Iech nëmmen 80% léinen - och wann de Wäert vun Ärem Besëtz fällt. Wat geschitt wann den Investisseur der Bank méi schëlleg ass wéi dat wat se bereet sinn Iech ze léinen? Dir musst entweder de ganze Prêt zréckbezuelen oder d'Bank méi Cash (oder aner Verméigen) als Garantie ginn. Wärend der Pandemie ware Banke séier Ännerungen ze maachen an Investisseuren iwwerhaapt ze decken, awer d'Saache si ganz anescht haut.

Déi aktuell Finanzmäertkonditioune sinn dramatesch méi enk. D'Propriétairen, déi an de leschte Jore sécher waren, kënnen elo gezwongen sinn aner Finanzéierungsméiglechkeeten ze fannen. Oder gezwongen Verkeefer ginn.

Et ginn Investisseuren, déi souwuel éierlech a proaktiv éierlech am Gesiicht vun steigenden Zënssätz waren (och wann d'Akommes nach ëmmer op hir Eegeschafte geklommen ass), awer vill hunn hir Wäerter déiselwecht behalen wéi am Joer 2021. Verschiddener hunn se souguer opgehuewen.

Déi, déi d'Bewäertung gestouss hunn, kënnen op de Wee goen, kënne gezwongen sinn d'Tatsaach z'erkennen datt d'Zënssätz eropgeet. Och wa se gutt performen, kënnen d'Banke se zwéngen d'Fro ze beäntweren: Erfëllen Är Prêten dem Wäerttest?

Déi zweet Schong ze falen: Reduzéiert Steier Rollen

Wann Dir eng Stad, Grofschaft oder Schoulbezierk sidd, deen Immobiliesteier sammelt, baséiert Äert Akommes op zwou Saachen: 1. Millage Tariffer (Steierraten) an 2. De Wäert vun den Immobilien déi Dir besteiert.

Et gëtt ëmmer en Ënnerscheed tëscht deem wat en Appraiser seet datt eng Immobilie wäert ass a wat de besteierbare Wäert ass. Ganz bedeitend Reduktiounen vun Immobiliewäerter wäerte méiglecherweis an de Geriichter an den nächste puer Méint a Véierel spillen. Wéi d'Revisoren an d'Propriétairen et herzoge wéi héich Wäerter fir iwwerpréift Finanzen kënne sinn, tendéieren déiselwecht Immobiliebesëtzer géint d'Geriichter ze kämpfen fir de niddregsten méigleche Steierbewäertungswäert vun de Gemengen ze kréien.

Also wat heescht dat? Wann méi héich Zënssätz zu méi niddrege Wäerter duerch d'Auditsaison resultéieren, wäerten d'Immobilieninvestisseuren, déi dës Eegeschafte besëtzen, hir nächst Rees op d'Geriichter maachen fir de Betrag vun de Steieren ze reduzéieren déi se un d'Gemenge bezuelen.

Eng Ofsenkung vun de Wäerter vun Immobilien an eng Erhéijung vun de Vakanzenzuelen bedeit manner Steierrecetten fir Stied. Well Stied eng ganz wichteg Roll spillen fir verschidde Forme vu Finanzéierung ze bidden fir Immobilien Dealer iwwer d'Arrivée ze kréien, ass et problematesch fir bedeitend Steierreduktiounen virzestellen op Plazen wou Infrastrukturverbesserunge vital sinn fir d'Immobilienentwécklung virzegoen.

Fir et einfach ze soen, manner Steierrecetten bedeiten manner Chancen fir Entwéckler.

Dëse spezielle Schong wäert ganz regional sinn. D'Gemengen hunn ënnerschiddlech Staate vu finanzieller Viabilitéit. Déi mat méi klenge Büromäert, zum Beispill, wäerte wahrscheinlech besser goen. D'Steierroll Suerg kéint och duerch e Lift vun de Steiersätz ofgeschaaft ginn, wat temporär e Empfangsloch fixéiere kéint, awer schlussendlech all Plaz manner attraktiv fir Investisseuren laangfristeg mécht.

Déi (méiglech) Drëtt Schong fir ze falen: Zwangsverkeefer

Loosst mech eng Saach kloer maachen: Ech virauszesoen net engem gezwongen Verkeefer Maart. Et kann geschéien; et kann net.

Awer wéi mir kucken wéi déi zwee éischt Schong falen, musse mir all d'Oueren ophalen fir ze héieren ob déi drëtt Schong fir d'Wunnengs- a kommerziell Immobiliemäert fällt. Et ass ganz méiglech datt d'Kombinatioun vun dësen éischten zwee Faktoren - iwwerpréift Bewäertungen a reduzéierte Steierrecetten - dozou féiert datt Investisseuren gezwongen Verkeefer ginn.

D'Froen déi mir elo musse stellen sinn: "Wéini wäerte mir erausfannen?" an "Wéi laang dauert et?" Déi kuerz Äntwert ass, datt mer wahrscheinlech am Summer wëssen. Fréijoer ass eng super Zäit fir d'Kraaft vum Konsumentmaart ze gesinn, well d'Fréijoersverkaafsaison ass wann d'Majoritéit vun de Konsumenten nei Haiser (an Zäit) fir dat nächst Schouljoer kaaft. Déi fréi Téiblieder an der Fréijoersverkaafsaison schéngen an der Rei ze sinn, awer dat kéint séier änneren wann d'Zënssätz aus irgendege Grënn optrieden.

Et wäert och Summerzäit sinn ier d'Banke fäeg sinn Léisunge fir déi z'entschlësselen déi hir LTV Tester net erfëllen.

Wa méi niddreg Bewäertunge vun Immobilien net zu Zwangsverkaaf féieren, gleewen ech, datt mir de ganz Kloer um Wunnengsmaart ukommen. Déi meescht Wunnengen erof Zyklen si vill méi laang wéi ee Joer, awer alles ass méi onbestänneg a kommerziellen Immobilien wéi et fréier war. D'Spëtze si méi héich, d'Geschwindegkeet vun de Réckgang ass méi séier, an ech gleewen datt wann d'Investisseuren d'Gefill hunn datt d'Tariffer stabil sinn an de Risiko vum Zwangsverkaaf neutraliséiert gëtt, da gëtt eng real Nofro fir Immobilieverméigen.