Zäit fir Zoning ofzeschafen? Neit Buch mécht de Fall

A ville US Stied Wunneng ass ze deier. Wunnengspräisser a Küstestied wéi New York a San Francisco sinn notoresch skandaléis, awer och an Inlandsstied wéi Nashville an Denver klammen d'Präisser séier. Fuerschung weist datt d'Zonéierung e grousse Bäitrag zu den héije Wunnkäschte vun Amerika ass, an an engem neie Buch, Arbiträr Linnen: Wéi Zoning d'amerikanesch Stad gebrach a wéi et ze fixéieren, fréiere New York City Planer M. Nolan Gray argumentéiert iwwerzeegend datt d'Stied Zoning root a Branche ofschafen sollen.

Ier Dir d'Problemer mam Zoning diskutéiert, Grey (voll Offenbarung: Grey ass e Frënd an heiansdo coauteur) erzielt de Lieser wat Zoning ass a wat et net ass. Zoning trennt Landverbrauch an dräi breet Kategorien - Wunn-, kommerziell an industriell - wéi och vill Ënnerkategorien, a reguléiert Dicht. Zoning ass net Baucoden, historesch Erhaalung, Ënnerdeelungsordnungen, Designiwwerpréiwung, Ëmweltreguléierung oder ëmfaassend Planung. Dëst sinn all Tools déi lokal Regierunge benotze fir dat gebauten Ëmfeld ze gestalten, awer si sinn net Zonéierung.

Kloer d'Zonéierung virun definéieren ass wichteg well d'Iddi fir d'Zonéierung ofzeschafen radikal ka schéngen wann d'Leit mengen datt et deen eenzege Wee ass wéi lokal Beamten d'Nuisances vum Stadliewen kënne reduzéieren. Awer wéi Grey erkläert, och wann d'Zonéierung e groussen Impakt op d'Form vun enger Stad huet, mécht et wéineg fir et méi lieweg ze maachen.

D'Buch ass an dräi Deeler opgedeelt. Een Deel erklärt wat Zoning ass a firwat et etabléiert gouf. Zweeten Deel stellt véier Kritike vum Zoning vir: Et erhéicht d'Wunnengskäschte, reduzéiert de wirtschaftleche Wuesstum, fërdert wirtschaftlech a rassesch Segregatioun, a Mandatéiert Sprawl. Drëtten Deel diskutéiert aktuell Zone Reform Efforten a fréi Erfolleger; mécht de Fall fir d'Ofschafe vum Zoning; a berécksiichtegt wéi d'Stadplanung an enger Welt ouni Zoning kéint ausgesinn.

Eng kuerz Geschicht vum Zoning

Grey erënnert eis datt d'Zonéierung relativ nei ass. Den éischten Zoning Code gouf zu New York City am Joer 1916 gegrënnt, kaum virun 100 Joer. Awer d'Stied ware scho fir Dausende vu Joer existéiert, an d'Beamten an d'Awunner vun deene Stied virun der Zonéierung hu missen all d'Nuisancen këmmeren, déi d'modern Stadliewen plazéieren - Kaméidi, Verschmotzung, Offallentsuergung, Stau - ouni Zoning. Huet Zoning lokal Beamten eng nei, méi effektiv Manéier ugebueden fir d'Stadliewen ze verbesseren? Net wierklech, seet de Grey.

Wärend d'Problemer vum Stadliewen all ze real waren a sinn, erkläert de Grey datt d'Zonéierung séier vun engem Tool gewiesselt gouf fir traditionell Nuisancen op eppes méi nefarious ze adresséieren - e Wee fir Leit vu bestëmmte Rennen, Akommesklassen a Beruffer aus wënschenswäerten Gebidder auszeschléissen.

Als Beispill bréngt de Grey d'Berkeley, Kalifornien Zoning Ordonnance op, kuerz no New York City etabléiert. Et enthält den éischte Eefamilljenhausbezirksbezierk am Land. Anscheinend iwwer de Schutz vum Quartier Charakter an d'Begrenzung vun de Stau - gemeinsame Refrainen vun modernen Zoning Supporter - et huet méi bezuelbare Wunnoptioune wéi Appartementer a Mietwunnengen verbueden.

Et huet och Geschäfter verbueden, wéi Chinesesch Wäschmëttelen, a Wunnquartiere ze bedreiwen. Och wann net dat uginn Zil, dës Regel huet bequem Chinesesch Immigranten ewech vu méi räiche Naturvölker gehaalen, well zu där Zäit déi meescht Leit no bei hirer Aarbecht gelieft hunn, sou datt se op d'Aarbecht konnte goen.

Dës zwou Iddien - Prioritéit vun ofgebauten Eefamilljenhaiser an déi meescht Geschäfter aus Wunnquartiere verbidden - goufe Piliere vu modernen Zoning Uerderen, déi weider Akommes a Rassensegregatioun förderen.

Dem Grey säi Kont iwwer d'Roll vun der Bundesregierung bei der Promotioun vun der lokaler Zonéierung ass besonnesch Asiicht. 1923 haten nëmmen 218 Gemengen Zonéierungsverordnungen. Bis 1936 hunn iwwer 1,000 lokal Regierungen d'Zonéierung ugeholl. Bundesbeamten, sou wéi deemools Handelssekretär Herbert Hoover, hunn gehollef dës séier Expansioun vum Zoning z'ënnerstëtzen, well se eng Gesellschaft vu verbreet Hausbesëtzer wollten, déi den "nationale Charakter" restauréiere géifen an d'Bauindustrie ënnerstëtzen.

Fir seng Ziler weiderzebréngen, huet den Hoover de Berodungskomitee iwwer Stadplanung an Zoning zesummegesat. Et war vun e puer Stäre vun der zäitgenëssesch Planung Bewegung komponéiert, dorënner ënnerscheeden Landschaftsarchitekt Frederick Law Olmstead Jr.. De Comité huet de Standard Zoning Erlaabt Act (SZEA), dat war Modell Gesetzgebung Staaten adoptéieren kéint, datt Gemengen zoustänneg lokal Zoning Uerden ze schafen. D'SZEA gouf staark vum Hoover an dem Komitee gefördert, a bis 1930 haten 35 vun den deemolege 48 Staaten Gesetzgebung ëmgesat, dacks op der SZEA modelléiert, déi lokal Regierungen erlaabt Zoning ëmzesetzen. Spéider huet d'Bundesregierung weider Zoning encouragéiert andeems d'Zonéierungsordnungen eng Bedingung fir d'Hëllef vun der Federal Housing Administration an aner Bundessubventiounen a Prêten gemaach hunn.

Déi héich Käschten vum Zoning

Zweeten Deel vum Buch erkläert véier Probleemer, déi duerch Zoning verursaacht ginn. Éischtens, Zoning Erhéijunge Wunneng Käschten. Wéi Grey erkläert, Zoning Reegelen déi d'Wunnengsdicht limitéieren wéi d'Mindestgréissten, Restriktiounen op Multifamily Wunnengen, Héichlimiten, a Minimum Parkfuerderung d'Versuergung reduzéieren vum Logement. Wann d'Offer u Wunnengen net mat der Nofro hale kann, ginn d'Präisser erop. An enger Nossschuel, dat ass wat an all deier Quartier an all deier Stad am Land geschitt.

Déi zweet Käschten, déi Grey diskutéiert, ass den negativen Impakt vum Zoning op national Wirtschaftswuesstum. Wann d'Leit net fäeg sinn a Stied mat méi Aarbechtsméiglechkeeten a méi héije Léin ze plënneren, leid dat ganzt Land. Mir verléieren d'Wueren an d'Servicer déi d'Leit produzéieren wa se sech leeschte kënnen ze plënneren, an andeems mir d'Leit op Plazen mat méi niddrege Léin a manner Méiglechkeete festhalen, verbrénge mir zwangsleefeg méi Sue fir sozial Sécherheetsnetz Programmer.

Als nächst beschreift Grey wéi d'Zonéierung d'Segregatioun encouragéiert. Fréi Zoning Coden enthalen explizit rassistesch Sprooch, awer nodeems d'Geriichter esou eng Sprooch illegal waren, goufen déi explizit rassistesch Restriktiounen duerch aner Restriktiounen ersat, déi gréisstendeels datselwecht Resultat erreecht hunn. Zoning Regelen, déi de Bau vu méi bëllegen Appartementer, Duplexen oder Triplexen beschränken oder verbidden an amplaz d'Leit verlaangen Eefamilljenhaiser op grousse Loten ze kafen, verhënneren datt manner Akommes Leit Wunnengen a ville Quartiere kafen. Zënter Schwaarzen, Hispanics an aner Minoritéitsgruppen haten-an nach ëmmer manner Akommes wéi Wäiss am Duerchschnëtt hunn, hunn dës Regelen zu verbreete Rassen- an Akommessegregatioun gefouert, déi bis haut existéiert.

Schlussendlech encouragéiert d'Zonéierung Sprawl déi d'Ëmwelt schueden. Grey erzielt eng Geschicht op dësem Punkt vu senge Planungsdeeg. En Entwéckler huet e Projet proposéiert fir en aalt Spidolsgebai an en Appartementsgebai mat medizinesche Büroraum um éischte Stack an ongeféier 140 Akommesbeschränkten Eenheeten zesumme mat 220 Maartratenunitéiten ze maachen. De Site war no beim Transit, sou datt vill Leit am Gebai konnten liewen ouni en Auto ze brauchen. Wéi Grey schreift: "Aus enger Planungsperspektiv war et e Slam Dunk." Trotzdem hunn e puer lokal Awunner den nei-Zonéierungsprozess benotzt fir de Projet onbedéngt entgéint ze wierken, a behaapten datt déi nei Entwécklung d'Ëmwelt schueden.

D'Iddi datt de Wuesstum schlecht fir d'Ëmwelt ass ass heefeg bei de Géigner vu méi Entwécklung, awer wéi Grey erkläert, méi dichter Entwécklung ass besser fir d'Ëmwelt. Et mécht et méi einfach fir d'Leit ze Fouss oder mam Vëlo op Plazen ze goen, wat d'Bedierfnes fir en Auto an d'begleedend Emissiounen reduzéiert. Appartementer an Duplexen erfuerderen och manner Energie fir ze hëtzen an ze killen wéi ofgebauten Eefamilljenhaiser well d'Eenheeten typesch méi kleng sinn a manner Maueren no baussen ausgesat sinn. Schlussendlech reduzéiert méi dichter Entwécklung de Besoin fir nei Entwécklung um Rand vun de Stied, dat heescht méi Bëscher, Parken an oppe Plazen.

Wéi Zoning ofschafen

Nodeems hien déi bedeitend Käschte vum Zoning erkläert huet, geet de Grey zréck op säin Haaptargument - d'Noutwendegkeet fir den Zoning ofzeschafen. Fir ze weisen datt d'Ofschafe vum Zoning net zu enger Katastroph féiert, dréit de Grey sech op Houston, déi eenzeg grouss Stad an Amerika déi keng traditionell Zoning huet.

Wéi Grey erkläert, follegt d'Landverbrauch zu Houston gréisstendeels dem Muster, deen an anere Stied gesi gëtt - Geschäfter sinn op arterielle Stroossen, Haiser sinn a méi rouege Wunnquartiere, Appartementer sinn dacks a gemëschte Gebrauchsquartiere, a schwéier industriell Notzung si wäit vu Wunnberäicher. Dëst ass well de Präissystem natierlech knapp Land zu Houston verdeelt, d'Aarbecht maachen vun anere Stied Planungsdepartementer awer ouni déi negativ Nebenwirkungen. Als Resultat ass Houston grad sou lieweg wéi zonéiert Stied awer méi bëlleg, well ouni Zoning Restriktiounen d'Versuergung vu Wunnenge mat der Nofro halen kann.

Grey proposéiert zwee Schrëtt déi aner Stied kënne maache fir méi wéi Houston ze sinn. Fir d’éischt sollen d’Gemenge verlaangen, datt d’Zonéierungsverordnungen regelméisseg vun enger Supermajoritéit an engem Wahljoer-Referendum guttgeheescht ginn. D'Awunner vun Houston hunn dräimol iwwer d'Zonéierung gestëmmt - 1948, 1962 an 1993 - an all Kéier wann se se refuséiert hunn. Wann aner Stied d'Awunner erlaabt hunn iwwer Zoning ze stëmmen, kënne mir gläichwäerteg Resultater soss anzwousch gesinn.

Hausbesëtzer besuergt iwwer Immobiliewäerter a lokal Beamten, déi hir Stëmme brauchen, kënnen zréckzéien fir e Wahlbedarf eleng ëmzesetzen, awer well Staatsregierunge schlussendlech kontrolléieren wat lokal Regierungen erlaabt sinn ze maachen, kann e Staatsgesetz dat reegelméisseg Zoning Referenda erfuerdert, passend hir Kraaft. hand. Am ganze Buch ënnerstëtzt Grey Staat Viraussetzung vun lokal Zoning Regelen lokal NIMBYism ze iwwerwanne an engem Staat Referenda Regel ass e Beispill vun dëser.

Deen zweete Schrëtt ass e Prozess ze kreéieren deen et erlaabt de stäerkste bewosst Zoning Affekoten Zoning-ähnlech Regelen an hirer direkter Noperschaft ëmzesetzen. Houston huet dëst gemaach, wat d'Gebidder erlaabt fir méi streng Reegelen opzehuelen op Basis vun engem Vote vun de betraffene Besëtzer. Eng Optioun fir méi Noperschaftskontroll ze kreéieren kann d'Awunner berouegen, déi Zoning favoriséieren, wärend se verhënnert datt se hir Virléiften op d'ganz Stad imposéieren.

Liewen no Zone

Also, wéi gesäit Stadplanung aus ouni Zoning? Grey bitt e puer Iddien.

Entlaascht duerch Zoning Duerchféierung, Planer solle sech op d'Léisung vun aktuellen Externitéiten konzentréieren. Kaméidi, Verschmotzung a Stau si reell Probleemer an de Stied, awer Zoning ass net deen eenzegen oder beschte Wee fir se unzegoen. Norme fir verschidden Externitéiten setzen, zB Kaméidiregelen, erfuerdert keng traditionell Zoning. Planer a Police kënnen d'Standarden ëmsetzen, während Scholdgesetz a Mediatiounsservicer Streidereien tëscht Noperen beurteelen wann néideg. Zesumme mat der Duerchféierung vum Code proposéiert de Gray datt Planer en Deel am Mediatiounsprozess spille sollen.

D'Eliminatioun vum Zoning wäert och de Planer méi Zäit ginn fir un der aktueller Stadplanung ze schaffen - Stroossegitter auszeleeën, sécherzestellen datt et Plaz fir Parken ass, a feststellen wou Schoulen an aner ëffentlech Ariichtungen solle lokaliséiert sinn fir zukünfteg Wuesstum z'empfänken. Fir sécherzestellen datt hir Planung funktionnéiert, proposéiert de Gray Planer solle méi Daten sammelen an analyséieren, sou wéi Pendelzäiten, Loftqualitéit a Wunnengspräisser. Kënne Leit an enger raisonnabeler Zäit op hir Aarbecht kommen? Kënnen d'Leit sech leeschten an d'Stad ze plënneren? Dës Froe sollten dem Planer seng Zäit besetzen, net ob en Appartementsgebai zwou oder dräi Stäck kann hunn oder ob eng Wäschmaschinn eng guttgeheescht Notzung vu kommerziellen Raum ass.

Konklusioun

Am Allgemengen ass dem Gray säi Buch eng exzellent Ergänzung zu der Literatur iwwer Logement a Landverbrauchsreglementer. Hien diagnostizéiert kloer d'Problemer déi duerch Zoning verursaacht ginn a bitt sënnvoll Léisunge fir d'Art a Weis wéi d'amerikanesch Stied Land benotzen ze verbesseren. Seng Erfahrung als praktizéierende Planer stäerkt seng Kritiken a Empfehlungen. Och wann ech net mat alles averstane sinn - seng Propositioune fir d'Bezuelbarkeet vun de Wunnengen an de Gentrifizéierungsgebidder ze erhalen involvéiert fir mäi Goût ze vill Regierungsbemëschung - d'Haaptargument vum Buch ass iwwerzeegend: Amplaz d'Stied ze verbesseren, gëtt Zoning gréisstendeels vun etabléierten Awunner benotzt fir Newcomer auszeschléissen. Grey huet Recht, mir sollen d'Zonéierung ofschafen. Hoffentlech kritt dës Iddi Traktioun a Stied am ganze Land.