De komesche Fall vu Logement REITs

Marriott ass eng vun de bekanntste Hotelmarken op der Welt. E groussen Deel vun den Marriott Hoteler ass am Besëtz vum Host Inc., e Logement REIT deen ongeféier $ 3 Milliarde u Recetten bericht, awer effektiv keng Steiere bezilt, huet nëmmen 163 Mataarbechter, en anormal nidderegen CEO-zu-Median Pai Verhältnis, an en Ersatz-Beweis. Verwaltungsrot. Bemierkenswäert, hir Bicher kucken wéi wann den Host hir Hoteler besëtzt an aktiv bedreift.

My virdrun Stéck op Muskel-Lite Firmen wéi Marriott, déi schéngen vill vun hirer Aarbechtskraaft an Off-Bilanz (OBS) Entitéiten ze verloossen, hunn e puer Ufroen an Ufroe fir eng méi déif Analyse vum Thema generéiert. Marriott ass mat de gréisste Logement Immobilien Investitioun Vertrauen (REIT) am Land genannt, Host Hotels and Resorts Inc. Ech hat gemengt de komesche Fall vum Logement REITs a mengem fréiere Stéck ze decken, wéi ech dem Marriott seng Praktiken iwwerpréift hunn, awer si sinn aus Raum an Zäit ausgaang. Ier mer dozou kommen, loosst eis probéieren ze verstoen wat Logement REITs sinn a wéi Host, dee gréissten, organiséiert ass.

Wat sinn Logement REITs?

Virun menger Iwwerpréiwung vum Marriott, hunn ech ufanks verstan datt REITs passiv Investitiounsautoen sinn, déi steierfräi Akommes genéissen, dat duerchgefouert gëtt an domat an den Hänn vun den Investisseuren besteiert gëtt. Intern Revenue Service Reegele verlaangen datt fir REITs hire Status als steierfräi Entitéiten erhalen, si verbueden Hoteler ze bedreiwen an ze managen. Also, wéi kënnt Host Inc, de gréisste ëffentlech gehandelte REIT, ronderëm dëst? Duerch d'Schafe vun enger Duechtergesellschaft bekannt als Host Limited Partners (LP).

Laut der Organisatiounsstruktur, déi an der Figur hei ënnendrënner vu senger 2021 10-K, Host Inc ass registréiert als ëffentlech gehandelt REIT a säin eenzege grousse Verméigen ass säi Besëtzerinteresse vun Host Limited Partners (LP), deen net ëffentlech gehandelt gëtt. Also, Host Inc. vu sech selwer mécht kee Logementgeschäft. Host LP besëtzt d'Hoteleigenschaften an enthält e puer onkonsolidéiert Joint Ventures. Bal 99% vun der LP Besëtz gëtt vun der ëffentlech gehandelt REIT gehal.

REITs si limitéiert fir méi wéi e klenge Prozentsaz vun hirem Akommes aus net-qualifizéierende Aktivitéiten wéi Gestiounskäschten ze verdéngen. Fir dës Restriktioun ëmzegoen, leaset Host Inc. verschidden Hoteleigenschaften u besteierbaren REIT Filialen (bekannt als TRS), wéi an der Figur hei ënnendrënner. Well d'IRS Reegele et net erlaben Host Inc. fir Hoteler ze bedreiwen an ze verwalten, hunn d'TRS Entitéite mat Drëtt Partei Hotelmanager wéi Marriott an Hilton vertrag fir déi alldeeglech Operatiounen vun den Hoteler ze féieren. Ironescherweis, wéi ech virdru geschriwwen hunn, Marriott selwer hänkt staark op OBS Aarbecht fir säin Ökosystem vun Hoteler ze bedreiwen.

Déi besteierbar REIT hëlt d'Gewënn aus den Hoteloperatiounen. Host stëmmt d'Budgeten déi dës Drëtt-Partei Manager kënne verbréngen fir d'Hoteler ze bedreiwen.

Bemierkenswäert, dem Host seng Bicher kucken méi oder manner aus wéi se géifen, wann Host Inc. Firwat? Well GAAP (Allgemeng akzeptéiert Comptabilitéitsprinzipien) funktionnéiert gutt wann eng Entitéit 50% oder méi vun enger anerer Entitéit besëtzt an datt d'Bicher vun den Duechtergesellschaften erfuerderlech konsolidéiert ginn oder déi legal Schleieren, déi de Balanceschutz schützen, duerchgebrach ginn. Dës verbessert finanziell Berichterstattungspraxis gouf nom Enron Debakel agefouert.

Dezember 31 huet Host Inc. ongeféier $ 2021 Milliarde u Besëtz a gepacht Eegeschafte gemellt an $ 10.5 Millioune Cash op sengem Bilan. Dës Verméigen ginn duerch $ 800 Milliarde Schold finanzéiert an de Rescht mat Eegekapital. Rapporten Einnahmen vun $ 5.3 Milliarden, besteet aus $ 2.8 Milliarde vum Zëmmer Loyer an $ 1.8 Milliounen aus Iessen an de Rescht vun anere Quellen. Dës Recetten kucken zimlech ähnlech wéi déi vun enger regulärer Hoteloperatioun.

Firwat sou e komplexe Web ween?

Dir musst mat Recht froe firwat sou e komplexe Web weven. Ech de Verdacht datt dës ausgeglach juristesch Ingenieur déi folgend Virdeeler bréngt:

Steier spueren

Wéi kloer a senge Risikofaktoren op der Säit 26 vu sengem 10-K uginn ass, wann Host Inc. REITs ginn net op Dividenden, déi un hir Aktionäre verdeelt ginn, besteiert, déi op d'mannst 90% vun hirem besteierbare Akommes musse sinn.

D'Joer 2021 an 2020 sinn net representativ fir d'Wirtschaft vun der Hotelindustrie, wéinst dem Covid. Dofir sinn ech zréck op 2019 gaang fir ze moossen wéi d'Rentabilitéit an normalen Zäiten ausgesäit. Am Joer 2019 huet Host Inc. $ 3.4 Milliarde u Recetten gemellt, $ 800 Milliounen am Betribsgewënn, an $ 932 Milliounen am Nettoakommes. Natierlech sinn dës Zuelen bal identesch mat deem vum Host LP, deem seng Bilanen an d'Akommeserklärungen och opgedeckt ginn.

Um passenden federalen Steiersaz, de Foussnot 7 vum Host's 2021 10-K seet datt den Host $ 202 Milliounen u Steieren am Joer 2019 bezuelt hätt. Amplaz huet Host Inc. well 30% vun deem Akommes als Dividend verdeelt goufen an d'Gesellschaftssteier entkomm sinn.

Wat géif d'Bezuelung vun der voller Gesellschaftssteiersaz fir d'Bewäertung vum Host Inc. Ugeholl de Präis fir Forward Akommes Verhältnis vun 32 fir Host Inc. ännert sech net, d'REITs Maartkapitaliséierung géif wahrscheinlech vun $ 14 Milliarden de 14. Abrëll 2022 ëm ongeféier $ 5.5 Milliarde falen (eng Schätzung déi kënnt vun den $ 202 Milliounen u geschätzte Féderalen Steieren, minus déi $ 30 Millioune bezuelt, an dann multiplizéiert mat 32). A Wierklechkeet géif och de Präis-Akommes-Verhältnis selwer falen - wat suggeréiert datt de Verloscht vum Steiervirdeel nach méi wéideet.

Säit 81 vun der 10-K, déi d'Comptabilitéitspolitik vun Host Inc erkläert, seet datt "déi begleedend konsolidéiert finanziell Aussoen enthalen déi konsolidéiert Konte vun Host Inc., Host LP an hir Filialen a kontrolléiert Filialen, dorënner Joint Ventures a Partnerschaften. Mir konsolidéieren Filialen wa mir d'Fäegkeet hunn se ze kontrolléieren. D'Ironie ass datt Host Inc. an Host LP als austauschbar vun US GAAP als klassesch Hotelgeschäft behandelt ginn, awer net anscheinend esou vun der IRS.

Wat iwwer Steiere vum TRS?

D'Wuert, "steierbar" an de besteierbare REIT Filialen ass e bësse falsch Bezeechnung. Andeems d'Leasinggebühr festgeluecht gëtt, déi den TRS sengem Elterendeel REIT op all de Benefice vum Hotel bezilt, deen den TRS geréiert, bericht den TRS keng Gewënn. Dat heescht, de Benefice vum Hotel ass elo un d'REIT transferéiert ginn, déi selwer steierfräi ass.

TRS sinn de-facto Hotel Opérateuren?

TRS Entitéite kléngt wéi de-facto Hotelbetreiber. Wann net, firwat widmen extensiv Sektiounen vun der 10-K (gesinn Säit 35 an 36) grouss Hotel Recetten Generatoren ze diskutéieren? Den Areeche enthält laang Erklärunge vu Raumrecetten, Iess- a Gedrénksakommes, Ausschlag- an Annulatiounsgebühren, Resort- an Destinatiounskäschten, Parken, Golf Coursen, Spas, Ënnerhalung an aner Gaaschtservicer, Zëmmerkäschten, Gedrénkskäschte Real a perséinlech Immobiliesteier, Terrain Loyer , Ausrüstung Loyer an Immobilieversécherung, an Ofschätzung an Amortisatiounskäschte op den Hoteleigenschaften.

Dofir schéngt et wéi wann TRS weider de-facto Hotelbetreiber ka sinn an de REIT deen se besëtzt ka säi REIT Status weiderféieren. Säit 27 vum Host Inc.'s 10-K seet datt "e REIT kann bis zu 100% vun den Eegekapitalinteressen vun enger Entitéit besëtzen, déi eng regulär C Corporation fir Féderalen Akommessteierzwecker ass, wann d'Entitéit eng TRS ass. En TRS kann Verméigen besëtzen a Bruttoakommes verdéngen, déi net als qualifizéierend Verméigen oder als qualifizéierend Bruttoakommes ugesi ginn, wann se direkt vun enger REIT besëtzt oder verdéngt ginn, dorënner Recetten aus Hoteloperatiounen.

Potenziell Scholddefault a manner Acquisitioune

Host LP huet aussergewéinlech Scholden op $ 4.9 Milliarde Enn 2021. Host LP bezilt Zënsen vun ongeféier $ 191 Milliounen am Joer 2021 mat engem minimalen Duerchschnëttsquote vun 3.8% (191/4900). D'Käschte vum Eegekapital si sécher méi héich. D'Steierofzuch ze verléieren wäert d'Host Inc. zwéngen, e puer vu senge Scholden duerch riskant an domat méi deier Eegekapital z'ersetzen, déi se ongeféier 8% kaschten (wann de Capital Asset Pricing Model (CAPM) ugeholl gëtt, datt dem Host Inc. seng Beta 1.29 ass, 10-Joer T-Bill Taux ass 2.7% an ech hunn e Maartrisikopremie vu 5% ugeholl. Ausserdeem, Steieren ze bezuelen géif d'Fäegkeet vum Host Inc fir Zënsen ze bezuelen weider belaaschten.

Dem Host seng Betribsgeldstroum fir 2019 waren e gesonde $ 1.25 Milliarde nom Ofzuch vun Zënsen. De steierfräie Status fir 2019 ze verléieren hätt de Cashflow fir Acquisitioune reduzéiert. Notéiert datt dëst Këssen net verfügbar ass fir eng Standard Hotelfirma déi net als Logement REIT organiséiert ass. Host ass e froeger Acquisiteur vun Hoteler. Tëscht 2019-21 huet Host LP Acquisitioune vun $ 2 Milliarde vun neien Eegeschafte gemaach.

Muscle Lite an Aarbechtskäschte Arbitrage

Op der Uewerfläch huet Host Inc. ongeféier 80 Hoteler, 45,000 Zëmmer, $ 2.9 Milliarde u Recetten am Joer 2021 awer nëmmen 163 Mataarbechter!

Dës 45,000 Zëmmer botzen natierlech net selwer. D'Mataarbechter, déi tatsächlech d'Kachen a Botzen maachen, sinn effektiv off-balance sheet (OBS) an e bëssen ontraceable.

Fir Host Inc 2021 10-K seet, "d'Mataarbechter bei all eisen US- a kanadesche Hoteler sinn Mataarbechter vun eisen Drëtt-Partei-Hotelmanager, déi verantwortlech sinn fir d'Mataarbechter anzestellen an z'erhalen." Komesch, Säit 43 vun der 2021 10-K seet, "déi bedeitendst Ausgabe fir d'Zëmmeren, Iessen a Gedrénks, an aner Departementer an Ënnerstëtzungskäschte sinn Léin an Employé Virdeeler, déi ongeféier 55% vun dësen Ausgaben an all Joer ausmaachen." Dës Aarbechtskäschte schéngen net als Kompensatioun op der Akommeserklärung vum Host well d'Aarbecht an de Bicher vun Drëtt-Partei Hotelmanager ënnerbruecht ass.

Eng virwëtzeg Ausso gouf vun der American Hotel and Lodging Association (AHLA) an hirem Abrëll 8, 2020 Bréif dem Kongress beim Lobbying fir de Payroll Protection Programm (PPP) fir TRS Strukturen: "An der Hotel- a Logementindustrie ass de berechtegte Prêt fir e PPP Prêt d'Geschäftsentitéit verantwortlech fir d'Payroll, d'Virdeeler an d'Versécherungskäschte vum Mataarbechter."

Si soen weider, "de Besëtzer vun der Immobilie - oder am Fall vun enger REIT, eng Tax REIT Duechtergesellschaft (TRS), déi d'Propriétéit vum Besëtzer leaset - bleift gesetzlech verantwortlech, iwwer de Gestiounsvertrag, fir den Drëttpersoun zréckzebezuelen. Gestiounsfirma fir all Operatiounskäschten, dorënner Mataarbechter Paieziedel, Benefice a Versécherung. PPP Prête sollen eng Bréck fir kritesch Operatiounskäschten ubidden, dorënner Pai-Käschten. Am Beispill hei uewen ass de berechtegte PPP Prêt den Immobiliebesëtzer oder TRS, och wann d'Mataarbechter vun der Managementfirma agestallt sinn.

Wat sinn d'Auswierkunge vun esou enger Struktur?

ESG Aussoen kléngen huel

Dem Host säin Nohaltegkeetsbericht 2020 bitt positiv Unerkennung vum Dow Jones Nohaltegkeet Index, dem CDP, ISS, der Newsweek Lëscht vun de meescht verantwortlech Firmen, an ënner de 25% vun de Green Street Advisors. Et muss ee sech froen ob dës Bewäertungsagenturen iwwer déi vermësst Aarbechter op de Bicher vum Host gefrot hunn.

Wat iwwer Post Covid Steierzueler finanzéiert Konzessiounen?

D'CARES Act a spéider pandemesch Reliefrechnungen bidden bedeitend Virdeeler fir ëffentlech Firmen inklusiv REITs. Déi wichtegst, dorënner, waren eng verstäerkte Iwwerdroung vun NOLs (Nettobetribsverloschter) a beschleunegt Ofschätzung. Den Treasury Department schéngt Host Hotels a Resorts Firmenobligatiounen an de fréien Deeg vun der Pandemie kaaft ze hunn.

Zum Beispill, den Host 2021 10-K, S.44, seet:

"Am Joer 2021 an 2020 hu mir en Akommessteiervirdeel vun $ 91 Milliounen respektiv $ 220 Milliounen opgeholl, haaptsächlech wéinst dem bannenzegen Nettobetribsverloscht vun eisem TRS. Als Resultat vun der Gesetzgebung, déi vum CARES Gesetz am Joer 2020 agefouert gouf, gouf en Deel vum 2020 bannenzegen Nettobetribsverloscht op 2017-2019 zréck gefouert fir e Remboursement vun US federalen Firmenakommessteier virdru bezuelt ze kréien. De reschtlechen Deel vum 2020 Nettobetribsverloscht, souwéi de ganzen 2021 Nettobetribsverloscht, dee vun eisem TRS entstanen ass, kënnen onbestëmmt weidergefouert ginn, ënnerleien zu enger jährlecher Limit op d'Benotzung vun 80% vum jäerleche besteierbare Akommes.

Méi grouss Bedierfnes fir Aarbechtsplaz Offenbarunge

Ech konnt net erausfannen, wéivill Aarbechter am Betrib vun den aktuellen Hoteler an de 45,000 Zëmmeren involvéiert sinn, wat dës Aarbechter bezuelt ginn a wéi se behandelt kënne ginn. D'Tragedie ass datt d'"mënschlech Kapital" Sektioun vum Nohaltegkeetsbericht vum Host Inc. ganz wäit geet fir sech als suergfälteg an ernärend Patron ze presentéieren. Ouni besser Aarbechtsplaz Offenbarunge fir de ganzen Ökosystem vun de Raim, géif en Investisseur ni ganz wëssen ob sou Betreiung op déi vermësst Aarbechter am Host sengem Ökosystem geet.

Ersatz Beweis Verwaltungsrot?

Säit 21 vun der 10-K enthält eng zimlech komesch Ausso: „Entféierung vun de Membere vum Verwaltungsrot. D'Charta vum Host Inc. gesäit vir datt, ausser fir all Direkteren, déi vun Inhaber vun enger Klass oder Serie vun Aktie vun Kapitalaktien anescht wéi gemeinsam Aktie gewielt kënne ginn, Direktere kënnen nëmme fir Ursaach an duerch d'Affirmatioun vun den Aktionären ewechgeholl ginn. op d'mannst zwee Drëttel vun alle Stëmmen, déi berechtegt sinn, bei de Wahlen vum Direkter ofzeginn. All Vakanz, déi aus der Entféierung vun engem Direkter vun den Aktionären entstinn, kann duerch d'Affirmatioun vun den Inhaber vun op d'mannst zwee Drëttel vun de Stëmme gefëllt ginn, déi berechtegt sinn an der Wahl vun den Direkteren ofzeginn.

Heescht dat effektiv datt d'Direkteren ni wierklech ewechgeholl kënne ginn well 67% vun de Stëmme ganz schwéier ass? Blackrock, State Street, Cohen a Steers a Vanguard besëtzen kollektiv 39% vun Host Inc no senger 2020 Proxy Ausso. Déi kombinéiert Muecht vun dëse véier schwaarze Besëtzer ass net genuch fir en Direkter ze entloossen oder ze ernennen.

Abnormal niddereg CEO Pai Verhältnis

D'2020 Proxy Ausso seet datt de CEO vun der Host Inc. , natierlech, kënnt aus dem Pool vun 10 Aarbechter an der Firma. Sécherlech wier de CEO Pai-to-Median-Employé Verhältnis vill méi héich wann d'Median Aarbechter Pai am ganzen Ökosystem vun de 196,338 Zëmmer berücksichtegt ginn. De Medianaarbechter am 51-Raum-Ökosystem ass onwahrscheinlech $ 1 bezuelt ze ginn.

Déi gemellt Moyenne Steiren Pai vun Marriott an Hilton Mataarbechter ass $ 36,710. Wa mir dee mediane Pai fir den Host benotzt hunn, wier de CEO an d'Aarbechter Pai Verhältnis 314: 1, méi wéi sechs Mol méi héich wéi dat wat den Host gemellt huet, eng Figur déi vill vum Host seng ESG Berichterstattung a Fro stelle kéint.

Muscle Lite Firmen brauche méi Iwwerpréiwung

Am Allgemengen, Comptabilitéit, Gouvernance, a Berichterstattung Mängel bei juristeschen Arbitrage wéi Host Inc. An, ier Dir Host Inc. als isoléiert Fall entlooss, bemierkt datt d' NAREIT Lëscht vun ëffentlech gehandelt Logement REITs ass zimmlech extensiv an enthält op d'mannst 17 Entitéiten, dorënner Apple Hospitality REIT (NYSE: APLE), Summit Hotel Properties (NYSE: INN), Park Hotels & Resorts (NYSE: PK), Hersha Hospitality Trust (NYSE: HT) a Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB).

Ech de Verdacht datt Investisseuren vill méi Muskel Lite, Tax Lite an Asset Lite Strukturen an aner Industrien entdecken, sollten se suergfälteg kucken.