Wann en Immobiliebesëtzer an en Entwéckler (oder Investisseur) e laangfristeg Terrainpacht aginn, wäerten de Mieter a seng Kredittgeber insistéieren datt den Immobiliebesëtzer net einfach den Terrain Lease fir Standard ofschléissen kann. De Mieter wäert extensiv Rechter hunn fir seng Defaults ze "heelen". Wann de Mieter net geheelt, dann huet de Kredittgeber vum Mieter zousätzlech Heilrechter. Op déi eng oder aner Manéier sollten de Mieter a säi Kredittgeber de Loyer erhalen. Als Resultat kënnen d'Propriétairen bal ni Terrainenpacht opzeginn, sou vill wéi se dat gären hätten.
Ee rezent New York Fall markéiert eng dramatesch Variatioun vun dësem Prinzip. Et huet ugefaang wéi de Mieter opgehalen huet Loyer ze bezuelen. De Proprietaire huet dem Mieter a sengem Kreditgeber verschidde Notifikatioune vun deem Default ginn, awer nach huet keen de Loyer bezuelt.
Als nächste Schrëtt huet den Immobiliebesëtzer decidéiert net ënner der Leaseterminatiounsprozedur virzegoen, déi an de Leasing agebaut ass, wat de Kreditgeber erfuerdert hätt. Amplaz huet de Besëtzer vun der Immobilie eng Aktioun fir d'Nonpayment vum Loyer ugefaang ënner engem New York Statut deen esou Prozeduren erlaabt. De Besëtzer vun der Immobilie huet dem Locataire säi Kredittgeber net vun dëser Prozedur matgedeelt, well weder de Pacht nach d'Gesetz esou eng Avis gefuerdert hunn. Wann de Mieter nach ëmmer de Loyer net bezuelt huet, huet de Besëtzer schliisslech de Leasing als Finale Event am Net-Bezuelungsprozess ofgeschloss.
De Leasing sot, datt bei all Enn vum Leasing, de Besëtzer vum Besëtzer dem Mieter säi Kredittgeber en neie Leasing muss ubidden fir de ofgeschlossene Lease ze ersetzen. Anscheinend huet de Kredittgeber den Immobiliebesëtzer net op dës Offer geholl, sou datt de Leasing duerch d'Net-Bezuelungsprozedur ofgeschloss ass an de Kredittgeber net en Ersatzpacht ufroen.
Als Hail Mary Moossnam fir seng Garantie ze retten, huet de Kredittgeber probéiert op e bizarre New York Gesetz ze vertrauen, dat e Mieter a säi Kredittgeber erlaabt en ofgeschlossene Leasing erëm an d'Liewen ze bréngen andeems se alles bezuelen wat ënner dem Leasing war. De Mieter huet e Joer fir d'"Erléisung" vu sengem Leasing z'erreechen. Wann de Mieter säi Loyer net bannent där Zäit erléist, dann huet de Kredittgeber vum Mieter d'Recht et ze maachen - awer meeschtens nëmmen den Dag nodeems d'Deadline vum Locataire eriwwer ass, a just bis 2:00 deen Dag.
Dëst New York Gesetz seet och datt de Mieter seng Erléisungsrechter verzichte kann. Praktesch all New York Leasing enthält sou eng Verzichterklärung, awer de Kreditgeber an dësem bestëmmte Prozess huet probéiert ze argumentéieren datt d'Verzicht vum Mieter net op de Kreditgeber zoutreffen. D'Geriicht war net averstanen. Op ee Punkt huet de Kredittgeber ugekënnegt datt hien seng Meenung geännert huet a kee Erléisungsrecht wëll ausüben, awer dat huet d'Geriicht net verhënnert géint de Kredittgeber iwwer dëst Thema ze entscheeden. Dat war d'Enn vun der Garantie vum Kreditgeber.
All Kreditgeber géint en Terrain Lease kann e puer wichteg Lektioune vun dësem Fall léieren.
Als éischt soll all Leasing den Immobiliebesëtzer verlaangen, all Kredittgeber iwwer all Net-Bezuelung oder aner Prozedur z'informéieren, déi probéiert de Lease ofzeschléissen. Et geet net duer, de Proprietaire vun der Immobilie ze verlaangen, dem Kreditgeber eng Notiz ze ginn, datt de Besëtzer vum Proprietaire vun engem vertragleche Recht de Leasing ofzeschléissen.
Zweetens, wann de Leasing dem Kreditgeber d'Rechter gëtt fir d'Defaults vum Mieter ze heelen, sollt de Kreditgeber dës Rechter ausüben an net de Besëtzer vun der Immobilie e Wee fir d'Leasing Duerchféierung starten.
Drëtten, komplex a suergfälteg entworf Bestëmmungen an engem Leasing (oder all aner Dokument) decken heiansdo net all Fall deen se sollten ofdecken. Hei konnt de Propriétaire e Wee ronderëm de kontraktuellen Terminatiounsprozess fannen, deen an de Leasing agebaut ass, an en Termin erreechen op eng Manéier déi de Kreditgeber net involvéiert huet.
Wann de Kredittgeber méi aggressiv gehandelt hätt a méi Opmierksamkeet bezuelt hätt, hätt hie vläicht seng Niewefuerderungen erhalen.
De referenzéierten Fall ass Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., New York State Supreme Court 159999/2019.
Quell: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/