Eng vun de gréisste Froen, déi vill eeler Aarbechter konfrontéieren wann se en internationale Fernaarbechts- oder digitale Nomade-Liewensstil starten, ass wat se mat hirem eenzege wäertvollste Verméigen maachen: hirem Heem.
Am Allgemengen, ginn et zwou Méiglechkeeten - Loyer et oder verkafen. Wärend déi bescht Optioun vu Persoun zu Persoun variéiert ofhängeg vun Äre finanziellen Ëmstänn, der Lag vun der Immobilie, an enger ganzer Rei vun anere Faktoren, ginn et eng Rei Themen, déi jidderee sollt bewosst sinn, besonnesch all potenziell Steierverpflichtungen.
Meng Fra, d'Rebecca, an ech hunn dës Loyer géint d'Verkafsproblemer am Joer 2018 konfrontéiert wéi mir decidéiert hunn vu Virginia op Mexiko ze plënneren.
Als fréiere Steier Affekot fir Internal Revenue Service (IRS), Ech war bewosst vill vun den zoustännegen Gesetzer, mee ech geléiert nach e puer wichteg, an iwwerraschend, Lektioune während dësem Prozess. Hei wëll ech Iech d'Geschicht deelen, wéi mir de Miet- oder Verkaafs-Dilemma ugepaakt hunn, sou datt et Iech hëllefe kënnt fir Är Entscheedung z'informéieren, wann Dir denkt iwwer d'Ausland ze plënneren.
Eng Investitioun an eis finanziell Zukunft
Immobilie ass e kriteschen Element vun engem gutt ausgeglachenen Investitiounsportfolio. Awer virun 20 Joer, wéi d'Rebecca an ech gesicht hunn eist éischt Heem ze kafen, ware mir méi besuergt, ob mir eis en Haus leeschte kënnen anstatt wéi et nieft eisem Aktienhalter ausgesäit.
Zu där Zäit, Wunnengen an den trendy Virginia Quartiere just iwwer de Potomac River vun eisen Aarbechtsplazen zu Washington, DC war sou gefuerdert datt potenziell Keefer routinéiert gezwongen waren méi ze bidden wéi de Präis ze bidden an Heem- a Sécherheetsinspektiounen opzeginn. Dëst huet eis nervös gemaach. Ausserdeem war d'Quantitéit u Sue, déi d'Bank eis wollt léinen (zréck an deene verréckten Deeg virum globale finanzielle Schmelz) méi wéi jidderee vun eis jeemools kéint virstellen zréckzebezuelen.
Well mir negativ waren fir Hausarm ze sinn - dat heescht, mir wollten d'Majoritéit vun eisen Akommes net un en Hypothéik ausginn - d'Rebecca an ech sinn mat eisem Darm gaang an hunn eng méi bëlleg Optioun decidéiert.
Mir hunn e 1940 gebaute Stadhaus op der sproochlecher "falscher Säit vun de Gleiser" kaaft fir d'Halschent vun deem wat mir op e bësse méi grouss Eefamilljenhaus an engem méi populäre Quartier ausginn hätten. Awer mir hu sech sécher am neien Haus gefillt a geplangt d'Suen ze benotzen déi mir net un d'Bank bezuelt hunn fir d'Rees, déi mir zwee gär hunn.
Et huet sech erausgestallt datt d'Gléck bei eis war. Wéi eise Realtor virausgesot hat, ware mir op der Avantgarde vun der Gentrifizéierung vun eisem neie Quartier. Modern Wunnengsentwécklunge goufen op béide Säite vun eis gebaut, méi Geschäfter a Restauranten sinn eran geplënnert, an eis Regioun gouf bekannt als de schéine, koloniale Quartier. Dunn hunn d'Wunnengspräisser an der ganzer Stad ugefaang ze klammen.
Wéi mir eist Haus am Joer 2000 kaaft hunn, huet d'Stad eist Land an Haus op $ 127,900 bewäert. Zéng Joer méi spéit war d'Bewäertung $ 378,420. A wéi d'Rebecca an ech decidéiert hunn eis Famill op Mexiko am Januar 2018 ze plënneren, war et $ 516,168.
Wiel tëscht zwou attraktiv Optiounen
D'Rebecca an ech haten eng schwiereg Entscheedung iwwer d'Haus ze maachen nodeems ech decidéiert hunn iwwerséiesch ze plënneren. Solle mir et auslounen an de monatleche Mietakommes benotzen fir eis Ausgaben a Mexiko ze bezuelen, oder solle mir ausbezuelen a profitéieren vun engem federalen Gesetz dat d'Steier eliminéiert op de wesentleche Gewënn dee mir realiséieren andeems Dir verkaaft?
Loyer hat Virdeeler. De monatleche Loyer géif e konstante Stroum vun Akommes ubidden fir d'Paien, déi mir hannerloossen, deelweis z'ersetzen an domat de Betrag ze reduzéieren, dee mir aus Spuerer musse zéien fir eis alldeeglech Liewenskäschten z'erhalen. D'Akommes géifen eise Loyer a Mexiko decken, d'Schoulgeld fir d'Kannerschoul, an, wéi ech de Witz gär hunn, e puer Dollar fir Tacos hannerloossen. Als steierlech Konservativen (op d'mannst wann et drëm geet fir eis eege Suen auszeginn), hunn d'Rebecca an ech gär datt d'Mietakommes e finanzielle Këssen ubidden, bis mir verschidde Geschäftsiddi entwéckelen, déi mir wollten verfollegen.
En anere Punkt fir ze berécksiichtegen wann Dir iwwerséiesch bewegt ass datt Mietakommes Iech hëllefe fir e Residenzvisa an Ärem neie Land ze sécheren. Och wann dëst net relevant fir eis Situatioun war, erfuerderen e puer Natiounen - Uruguay, zum Beispill - e beweisbaren Akommesstroum fir permanent Residenz ze kréien. Mietakommes kann Iech hëllefen dës Ufuerderung z'erreechen.
Et ginn Nodeeler fir ze lounen, awer, wéi mir geléiert hunn an eis Optiounen ze fuerschen. Éischtens, d'Käschte vun enger Gestiounsfirma fir Reklamm an Iwwerwaachung vun der Immobilie géifen an eise Gewënn bäissen. Dës Firmen bezuelen dacks eng Frais gläich wéi ee Mount Loyer fir e Mieter ze fannen an dann 8% bis 10% vum monatleche Loyer fir d'Propriétéit z'erhalen an op Themen ze reagéieren déi vum Mieter opgeworf ginn. Wärend Online-Site wéi Craigslist als gratis Plattformen existéieren fir Landbesëtzer an Locataire ze verbannen, kënnen dës Tools d'Propriétéit net verwalten.
Zweetens misste mer d’Locatiounsakommes als besteierbar mellen, an dat wat an d’Tasche gaangen ass, weider ze reduzéieren.
D'Rebecca an ech hunn och de Verkaf als eng spannend Optioun fonnt. Baséierend op Gespréicher déi mir mat e puer lokalen Realtors haten, souwéi eis onofhängeg Fuerschung mam Online-Tool Zillow, deen vergläichbar Eegeschafte benotzt fir de Maartwäert vun engem Haus ze schätzen, hu mir virausgesot datt mir d'Haus fir ongeféier $ 600,000 kënne verkafen.
An deem Fall wäerte mir e Gewënn vun $ 400,000 maachen, nodeems mir eisen initialen Akafspräis an d'Käschte vun de Kapitalverbesserungen subtrahéieren, déi mir gemaach hunn, déi am Ganzen $ 200,000 waren. Mir kënnen den $ 400,000 Gewënn investéieren an d'Rendementer benotze fir Ausgaben a Mexiko ze decken.
Weider, ënner Sektioun 121 vum Internal Revenue Code (d'Wunnengsausgrenzung), wier näischt vun dësem $ 400,000 Gewënn besteierbar. D'Wunnengsausgrenzung erlaabt eng bestuete Koppel aus Akommes bis zu 500,000 $ u Gewënn op de Verkaf vun engem Heem ze eliminéieren. Eng eenzeg Persoun kann bis zu $250,000 ausschléissen.
Fir fir dës Ausgrenzung ze qualifizéieren (an dëst ass entscheedend fir ze verstoen wann Dir drun denkt Äert Heem ze verkafen), bestuete Koppelen an eenzel Persounen mussen de Besëtzertest an de Gebrauchstest erfëllen.
Dir sidd berechtegt fir d'Ausgrenzung, wann Dir d'Propriétéit als Äert Haaptheem fir eng Period aggregéiert hutt, déi op d'mannst zwee Joer aus de fënnef Joer virum Verkaf aggregéiert hutt. Dir kënnt de Besëtz treffen an Tester während verschidden zwee-Joer Perioden benotzen, mä Dir musst souwuel Tester während der fënnef-Joer Period erfëllen op den Datum vum Verkaf.
Wa mir eist Haus verkaafen, wäerte mir souwuel d'Eegeschafts- a Gebrauchstester treffen a fäeg sinn all eise Gewënn auszeschléissen, wat zu enger Nullsteier resultéiert.
Ouni de Virdeel vun der Wunnengsausgrenzung, huet den 10% Kapitalergewënnsteiersaz bedeit datt mir Steiere vun $ 40,000 op $ 400,000 Gewënn bezuelen. Véierzeg dausend Dollar ass méi wéi mir virausgesot hunn, et géif eis Famill vu véier kaschten fir ee Joer a Mexiko ze liewen. Dat si vill Sue fir Steieren ze bezuelen.
D'Grënn, déi mir gelount hunn
Verschidde Faktoren hunn dozou bäigedroen datt mir d'Entscheedung getraff hunn eist Heem ze lounen. Als éischt hu mir direkt eleng en zouverléissege Locataire fonnt, dee mir vertraue konnten, fir d'Haus an den Haff ze këmmeren. Mir hunn hir mat Kontakt Informatiounen fir lokal Reparatur Leit mir virdrun benotzt haten, eliminéiert de Besoin fir eng Gestioun Firma.
De Loyer, dee mir sammelen, gëtt als normal Akommes besteiert (Rebecca an ech bezuelen an der 12% Steierklass, awer d'Tariffer variéiere vun 10% bis 37% baséiert op Akommes an Areechestatus). Trotzdem, net d'Käschte vun enger Drëtt-Partei Gestiounsfirma ze maachen, bedeit méi Suen an eiser Tasche.
Zweetens, wéinst der Natur vun der Washington, DC Metro Beräich - héich transient mat enke Wunnengen wéi eis an der grousser Nofro - hu mir erwaart datt de Wäert vum Heem weider géif eropgoen. Weider, well de Logementsausgrenzungsverbrauchstest eng Fënster vun zwee vu fënnef Joer ubitt, hu mir net direkt misse verkafen fir de Steiervirdeel ze kréien.
An der einfacher Applikatioun vum Test hu mir bis zu dräi Joer no der Ausféierung fir ze verkafen. Wann eise Verkafsdatum am Januar 2021 wier, géif d'Fënnef-Joer Réckbléck Period vum Januar 2016 bis Januar 2021 lafen, a mir hätten am Haus als eis Haaptresidenz vum Januar 2016 bis Januar 2018 gewunnt a fäeg sinn de gewannen.
De leschte Grond firwat mir decidéiert hunn ufanks ze lounen anstatt ze verkafen war datt mir eng Plaz wollte fir zréck ze kommen am Fall wou d'Saachen a Mexiko net funktionnéieren.
Entscheedung Zäit, erëm
Am Juni 2020 huet eis Locataire eis matgedeelt, datt si am August géif plënneren. Zu dëser Zäit ware mir zwee an en halleft Joer an eisem Mexiko Experiment an engagéiert eist Liewen do, ouni Pläng zréck an d'USA ze plënneren Mir ware prett eis Optiounen am Bezuch op d'Haus ze entdecken.
Meng éischt Reaktioun war ze verkafen. Mir waren nach ëmmer bannent zwee aus fënnef Joer Fënster fir de Gebrauchstest ze treffen an eise Gewënn aus der Besteierung auszeschléissen. Realtors mat deenen mir geschwat hunn (an d'Online Plattform Zillow) hu virausgesot datt mir d'Haus elo fir $ 100,000 méi wéi zwee Joer virdru kënne verkafen, dat heescht datt mir ongeféier $ 50,000 u Steieren spueren an de ganzen $ 500,000 Gewënn an der Hand hunn fir ze investéieren.
D'Rebecca wollt weider lounen. E Kombucha-Geschäft, dee mir gestart haten an déi spueneschsproocheg Coursen, déi si a Mexiko gemaach huet, waren intermittéierend rentabel, awer si huet gär dat stänneg Mietakommes.
En anere Grond firwat d'Rebecca un d'Haus hänke wollt, war zousätzlech Valorisatioun ze realiséieren, déi verschidde lokal Realtors virausgesot hunn nodeems Amazon ugekënnegt huet datt et säin zweete Sëtz an der Regioun géif bauen.
Wärend mir nach diskutéiert hunn wat ze maachen, huet d'Schicksal intervenéiert. Ech hunn eis Dilemma mat engem Frënd diskutéiert deen Investitiounsexpertise huet an hien huet eppes ugebueden wat d'Rebecca an ech net ganz verstanen hunn. Hien huet erkläert datt den Taux vum Rendement, dee mir aus der Loyer verdéngt hunn, méi war wéi mir wahrscheinlech géife kréien wa mir d'Haus verkaafen an de Gewënn investéieren.
Zu där Zäit hu mir ongeféier $ 25,000 pro Joer u Mietakommes gekläert nodeems mir Immobiliesteier, Hausbesëtzerversécherung an Ënnerhaltskäschte bezuelt hunn. (Mir haten déi reschtlech Prêt bezuelt ier mer geplënnert sinn.)
Wa mir d'Haus géife verkafen an den $ 500,000 Gewënn investéieren, musse mir eng Investitioun fannen déi e 5% Rendement geliwwert huet fir sou vill ze realiséieren wéi mir am Mietakommes kréien. Och wa mir fäeg sinn dee Rendement an enger Firmenobligatioun oder ëffentlech gehandelte Aktie ze fannen, sinn dës Verméigen Typen typesch méi riskant Investitioune wéi Immobilien.
Ëm déiselwecht Zäit wéi ech dëst Gespréich mat menger Frëndin haten, hunn d'Rebecca an ech duerch Wuertmeldung eng Famill fonnt mat enger gudder Carrière an déi e bësse méi héije monatleche Loyer géif bezuelen wéi mir virdru kruten. Dëst huet d'Entscheedung fir erëm ze lounen einfach gemaach.
Plus, ech wousst datt d'Wunnengsausgrenzung net ganz vum Dësch war. Ënnert dem Gesetz kënne mir d'Fënnef Joer Period kritesch fir de Gebrauchstest zrécksetzen wa mir decidéiert hunn zréck an d'Haus als eis primär Residenz ze plënneren an zwee Joer do bliwwen - oder méi wann dat eis passt. Och wann et net an eisem Kapp ass elo zréck ze plënneren, ass et net aus dem Räich vun der Méiglechkeet. A firwat net? D'Haus war gutt fir eis.
Schlussendlech ass d'Entscheedung ob Dir Äert Haus ze verkafen oder ze lounen ass perséinlech. Et gëtt keng eent-Gréisst-passt-all Léisung. Wéi och ëmmer, wéi eis Geschicht weist, eng entscheedend finanziell Iwwerleeung, déi all Hausbesëtzer am Kapp behalen soll, ass d'Wunnengsausgrenzung. Wann Dir endlech Äert Haus ausserhalb vun der zwee aus fënnef Joer Fënster verkaaft, musst Dir vläicht e groussen Deel vum Verkafspräis un de Monni Sam iwwerginn.
Also, wann Dir entscheet Äert Heem fir e puer Joer ze halen nodeems Dir iwwerséiesch geplënnert sidd, sidd bewosst wéi dës Steier Är Finanzen op der Strooss kéint beaflossen.
Quell: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-your-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo