Eegentum ass net de Problem, Knappheet vu Wunnengen ass

Leschte Mount assistéiert ech eng Communautéit Reunioun zu Cincinnati Studenten vun der Wunneng Systemer natierlech an der Universitéit vu Cincinnati School of Planning ze diskutéieren "wéi institutionell Investisseuren sinn Impakt eis Stad; wat am Moment gemaach gëtt fir dëst Thema unzegoen a wat musse mir méi maachen. Ech hu virdru gepost iwwer dem Port of Cincinnati seng Efforten fir institutionell Investisseuren ze verhënneren Eefamilljenhaiser an der Stad kafen. D'Fro, déi op der Versammlung schwéier ze beäntweren war, war wat genee en "institutionelle Investisseur" ass an ob d'Besëtzer kausal mat schlechte Wunnengsresultater verbonne sinn, wéi méi héich Loyer, Eviction oder Verfall. Suergen iwwer wien de Logement besëtzt schéngt nach eng aner Oflenkung vum richtege Problem ze sinn, Mangel u Versuergung am Gesiicht vun der steigender Nofro.

D'Schüler huelen e Cours genannt Wunnengsbau Systemer, geléiert vum Professor Hayden Shelby. De Cours enthält e Bléck op d'"Natur vun de Wunnengsproblemer an de Wunnengsmäert" an d'Adress vun de Wunnengsmaartfehler. Eegentumsmuster kucken a wéi se sech op d'Resultater um Wunnengsmaart bezéien ass sécher eng Klassesall Übung wäert, awer sollten d'politesch Interventiounen konzentréieren op wien Immobilie besëtzt? Et hänkt dovun of, ob et eng kloer, konsequent a kausal Relatioun tëscht Eegentum a schlechte Resultater ka ginn. Bis elo hunn ech keng Donnéeën fonnt déi eng Verbindung erstallt.

Tatsächlech, fir eng Zäit, war de grousse Buzz ronderëm auslännesch Acquisitioun vu Wunnengen an den USA. Déi grujeleg narrativ war datt chinesesch Investisseuren Cash um amerikanesche Wunnengsmaart "parken" hunn, vill Appartementsgebaier opkaafen, se eidel maachen, duerno waarden se ze verkafen. Virun ongeféier 5 Joer gouf et eng Propositioun fir de Kaf vu Wunnengen vun auslänneschen Investisseuren ze Steieren dëst ze stoppen.

Wéi och ëmmer, de Problem, sketchy Investisseuren déi Appartementsgebaier opkafen an eidel maachen, war net wierklech. Bestëmmt goufen et e puer Transaktioune mat Investisseuren ausserhalb vun den USA, awer si hu probéiert Suen ze maachen, net ze verléieren. Wann déi Investisseuren Gebaier kaaft hunn, hunn se se gefouert wéi all aner Besëtzer, si hunn se net eidel gemaach; dat komescht Argument war, datt andeems se se eidel loossen, d'Präisser géifen an d'Luucht goen an och de Wäert vun der Investitioun. Ausser datt fir en 1% Uptick an der Moyenne Loyer ze kreéieren, si misste kafen an ewechhuelen 1,400 Unitéiten vum Seattle Maart, eppes wat einfach net geschitt ass.

D'Suerg vun haut ass datt iergendwéi Investisseuren - an d'Modifikateure sinn elo net "auslännesch", mee "grouss", oder "aus der Stad", oder "grouss", oder "Firmen", oder all déi uewe genannte - onbedéngt schlecht Akteuren. D'Affekote weisen op d'Resultater vun de Steigerung vu Loyeren, Evictiounen an Verfall als Beweis. Awer all déi Saache passéiere souwisou egal ob e Besëtzer e Kilometer ewech oder 1,000 Meilen ewech wunnt. An et ass einfach näischt falsch oder sënnvoll iwwer Real Estate Investment Trusts (REITS) oder Pensiounsfongen, déi Wunnenge kafen, wa se mengen et wäert e Retour maachen. D'Notioun, datt esou Transaktioune méi rentabel wäerte sinn, andeems se d'Gebaier ausernee loossen, d'Locataire belästegt an d'Evictoire se net nëmme mécht kee Sënn, mee gëtt och net vun quantitativen Beweiser ënnerstëtzt.

Et gi schlecht Wunnengen – an et gi schlecht Buschaufferen, Police, Enseignanten a vläicht souguer Politiker – mä et gëtt net probéiert, de Feeler vun dësen Acteuren un eppes wéi wou se wunnen oder wou se an d'Schoul gaange sinn ze zouzeschreiwen. Wann ee vun dësen Aarte vun Akteuren eppes falsch mécht, wat Sënn mécht ass se ze sanktionéieren fir Reegelen ze briechen oder d'Gemeinschaft a Gefor ze bréngen. Esou Sanktiounen existéiere scho fir Leit, déi Immobilien falsch verwalten op eng Manéier déi Bléi schaaft an den Eviction Prozess gëtt vun engem Riichter presidéiert, net vum Logementsprovider selwer. A wann d'Steigerung vun de Loyeren d'Thema sinn, ass de beschte Wee fir dat ze kompenséieren andeems se e kompetitive Wunnengsmaart kreéieren, sou datt Leit, déi net zefridden mam Präis sinn, einfach en Ersatz an der Géigend fannen.

D'Basisdaten Sënn vun Outrage am Sall op der Versammlung war kloer; e puer "Gesiichtslos Entreprisen" maachen Suen, vill Suen, op Käschte vun aarme Leit. Kloer, d'Logik geet, dës Firmen musse gestoppt ginn Immobilie zu Cincinnati ze besëtzen. Ee Participant huet virgeschloen net méi wéi eng gewëssen Unzuel vun Haiser vun Investisseuren vun iergendenger Aart ze besëtzen.

Komesch, den Hafen vu Cincinnati ass averstanen. Eng aner Geschicht, déi viru kuerzem publizéiert gouf, beliicht d'Efforte vum Port fir sou vill wéi méiglech Wunnenge mat hiren ëffentlechen Dollaren oder dem Erléis vun de Obligatiounsverkaaf ze kafen. D'Iddi ass datt et fir "intuitional" Investisseuren näischt méi bleift. Ass de Port eng Institutioun? A wat geschitt wann een ophält Loyer ze bezuelen oder d'Leasebedéngungen verletzt? Wäert de Port se evict? Net-Gewënn a Wunneng Autoritéiten, och Institutiounen, evict vill, vill Locataire fir Net-Bezuelen a Leasing Violatioune. De Port wäert och. De Port plangt seng Sue zréckzebréngen aus dem Loyer a schlussendlech d'Haiser ze verkafen. Awer de ganze Punkt ass d'Loyere bezuelbar ze halen, a Verkafspräisser niddereg genuch datt d'Leit kënne bezuelen.

Hmmmm. Wéi ginn se dat maachen? Indikatiounen aus der Geschicht sinn datt déi $ 10,000, déi de Port geschätzt huet, datt se ausginn fir Haiser ze verbesseren, net genuch sinn. Den Hafen fänkt un ze realiséieren - wéi all aner Besëtzer, grouss oder kleng - datt een fir Reparaturen muss bezuelen. Wann et den Endbenotzer, e Locataire oder e Keefer ass, da geet de Präis erop. Et ass einfach Mathematik. D'Wourecht ass datt all Keefer, egal ob et e REIT ass oder en éischte Kéier Investisseur deen eng eenzeg Mietimmobilie kaaft, Loyer deen eenzege Wee ass fir Verbesserungen ze bezuelen. Wann et e Problem mam Logement ass, ass de beschte Wee fir se unzegoen, Verbesserungen ze stimuléieren, net ze mandatéieren. Wann e Mandat kënnt, wäerten d'Mieter d'Tab ophuelen, an d'Unitéiten sinn net méi bezuelbar.

Et ass vläicht reduktiounistesch, awer et gëtt ëmmer ee Wee fir all Logementsprobleem ze fixéieren: de Maart erlaabt vill Wunnengen ze produzéieren, sou vill datt d'Produzenten an d'Provider matenee konkurréiere musse fir d'Leit ze kréien fir hire Produit ze lounen oder ze kafen. Alles manner wéi dëst wäert d'Spillfeld vum Konsument schrägen, wat se forcéiere mateneen ze konkurréieren an manner wéi ideal Präisser a Konditiounen ze akzeptéieren. An hei ass de Schlësselpunkt an dëser ganzer Diskussioun: Och wann et eng moossbar a staark kausal Verbindung tëscht Eegentum an dem Logementsresultat wier, wier déi bescht Léisung dofir nach ëmmer méi Wunnengen. De Léisungsmëttel fir déi meescht Wunnengsprobleemer schaaft genuch Versuergung fir datt d'Leit d'Méiglechkeet hunn, déi d'Fräiheet hunn eng bezuelbar Alternativ ze wielen.

De Professer Shelby war geduldig mat menge Froen op der Versammlung an war och gnädeg genuch fir e puer Froen ze beäntweren, déi ech hatt iwwer d'Thema vum Investisseurbesëtz an d'Klass geschéckt hunn. Hei sinn meng Froen an hir Äntwerten voll.

Wéi wichteg ass et sech op eng kloer Definitioun ze settelen vu wat mat "Investisseur" gemengt ass? Zum Beispill benotzt den Hafen Investisseuren Suen aus Obligatiounsverkaaf fir Haiser ze kafen fir aner Investisseuren ze stoppen se ze kafen; ass et wierklech ëm "gutt" versus "schlecht" Investisseuren? Wéi gëtt dat gemooss?

Ech mengen et ass wierklech wichteg tëscht verschiddenen Aarte vun Investisseuren z'ënnerscheeden. An dësem Projet hu mir op de Begrëff, déi anerer benotzt hunn fir dëse Phänomen ze beschreiwen, "institutionell Investisseuren." Awer ech erkennen datt dat en imperfekte Begrëff ass. Mir hu gekämpft mat engem bessere Begrëff ze kommen fir ze beschreiwen wat fir eng Schauspiller tatsächlech problematesch an dësem Beräich ass. D'Zorte vun Entitéiten, déi mir besuergt sinn, sinn déi, déi negativ Auswierkungen op eis Bierger a Gemeinschaften hunn duerch (1) d'Erhéijung vun de Loyeren op Niveauen, déi fir Locataire onmanéierbar sinn ouni d'Eegeschafte wesentlech ze verbesseren, (2) mat méi héijen Tariffer wéi déi meescht aner ze evictéieren. Maart Landbesëtzer, an (3) Eegeschaften net adequat erhalen, sou datt Locataire an aarme Konditioune musse liewen an Nopere kënnen Auswierkungen op hir Immobiliewäerter erliewen. Mir brauche wahrscheinlech e bessere Begrëff fir dës Aarte vun Investisseuren. Vläicht géif just "schlecht Acteur Investisseuren" genuch. Awer de Grond firwat mir dëst Gemeinschaftsgespréich wollten organiséieren ass datt zu Cincinnati vill Leit an Organisatiounen an eiser Stad gemierkt hunn datt mir e puer grouss Entitéiten hunn, meeschtens REITS, déi an deene leschte Joeren op d'Szen komm sinn a schéngen ze produzéieren. dës materiell Problemer fir Awunner op vill méi héich Tariffer wéi déi typesch Proprietaire.

Wat sinn déi negativ Resultater déi mat "schlechten" Investisseuren verbonne kënne ginn? Sinn dës Resultater kausal verbonne mat der Distanz an der Gréisst vum Investisseur? Natierlech ginn et grouss wäit Investisseuren déi "gutt" Wunnengen hunn a kleng lokal déi "schlecht" Wunnengen hunn.

Ech weess net datt d'Gréisst onbedéngt verursaacht gëtt (oder souguer ëmmer korreléiert mat) dëse schlechte Resultater, déi ech uewen opgezielt hunn. Et ass sécherlech méiglech (a plausibel) fir kleng-Skala Investisseuren a Landbesëtzer produzéiere dës Problemer, wéi och fir grouss-Skala Investisseuren Qualitéit bezuelbare Wunnraum ze produzéieren. Allerdéngs, wann do sinn grouss Investitiounsentitéiten déi dës Probleemer produzéieren - a mir hunn e puer Firmen zu Cincinnati - déi Firme kënne vill Péng produzéieren wéinst hirer Gréisst an Impakt. Et ass och d'Thema datt dës grouss Entitéite dacks schwéier ze berechnen sinn, well se ënner multiple LLCs operéieren an dacks net e lokale Vertrieder hunn, dee liicht erreechbar ass vu Locataire a Gemeinschaftsadvokater wann Probleemer entstinn. Dat ass déi fundamental Fro.

Anstatt ze probéieren Proprietairen ze regléieren, wier et Sënn fir schlecht Resultater ze adresséieren mat existente Code a Programmer z'entwéckelen fir verschidde Verhalen ze stimuléieren. Zum Beispill, wann eng Wunneng baufälleg ass, kann d'Stad e Prêt mat nidderegen Zënsen aus engem Fong ubidden, deen d'Reparaturen méi bezuelbar erlaben an d'Käschten op d'Awunner verhënneren.

Ech denken, datt ee Wee fir dëst ze bekämpfen ass existent Reglementer ëmzesetzen, a sécherlech Leit, mat deenen ech an der Stad geschwat hunn, probéieren dat ze maachen. An et mécht definitiv Sënn Subventiounen an niddreg Zënssätz Prêten ze bidden fir Propriétairen ze hëllefen Eegeschaften z'erhalen. Et ass definitiv de Fall, datt virun allem kleng-Skala Landbesëtzer dacks mat ganz knapper Margen operéieren an wierklech Schwieregkeeten hunn hir Eegeschaften ze erhalen, besonnesch elo, datt Material an Aarbechtsmaart esou deier ginn. Awer d'Thema, op déi mir eis hei fokusséieren, ass net Mamm-a-Pop Landbesëtzer, déi e klenge Prêt brauchen fir e puer Immobilien ze upgrade. Mir schwätzen iwwer grouss Entitéiten, déi a Quartiere kommen, d'Loyeren erhéijen, net wierklech an d'Eegeschafte "investéieren" am Sënn vun materiellen eppes dran ze setzen, a Wäert duerch déi Loyeren erauszéien. Dat ass de fundamentale Problem, dee mir am Kapp musse behalen iwwer de Geschäftsmodell, dee mir an der Eenzelfamilljemiessung gesinn. Déi meescht Immobilieinvestitiounen an der Vergaangenheet hu gesicht fir Einnahmen ze gewannen duerch d'Accrual vu Wäert op d'Propriétéit selwer iwwer Zäit. Also et gëtt en Ureiz fir d'Propriétéit z'erhalen. Awer dat ass net wat dës Firme maachen. Si extrahéieren kuerzfristeg Gewënn duerch d'Erhéijung vun de Loyeren an d'Käschte reduzéieren andeems se d'Eegeschafte net erhalen. Ech mengen dat ass e grondsätzlech anere Geschäftsmodell wéi déi meescht Mamm-a-Pop Landbesëtzer, a mir mussen dat am Kapp behalen wa mir iwwer dëst Thema schwätzen. Mir och. Muss dat am Kapp behalen wa mir entspriechend politesch Äntwerte betruechten. Mir wëllen net Reglementer kreéieren déi kleng Skala Landbesëtzer schueden déi scho kämpfen fir Qualitéitsunitéiten z'erhalen.

Géif Dir aner Gedanken oder Bemierkungen iwwer dat wat Dir hofft, datt dëse Projet a punkto bessere Wunnresultater erreeche wäert? Wann et Reguléierung implizéiert, wéi kéinten nei Reegele verhënneren datt d'Incentives erstallt ginn, déi Investitioune vu privaten Entwéckler am Gebaier zu Cincinnati reduzéieren.

Aus enger Plädoyer-Perspektiv wëll ech, datt dëst d'Leit zesumme bréngt fir iwwer Léisungen nozedenken, déi zu bessere Liewensbedingunge a méi grousser Amtssécherheet fir Locataire an eiser Stad féieren. Ech hu keng virbestëmmte Set vu politeschen Initiativen, déi ech probéieren ze drécken, mee ech lauschteren éischter op d'Leit an der Gemeinschaft, probéieren se ze verbannen, a probéieren Weeër ze fannen, déi ech d'Fuerschung dirigéiere kënnen, déi nëtzlech kënne sinn . Am Zesummenhang, aus enger intellektueller a pädagogescher Perspektiv, mengen ech, datt dëse Projet scho vill gemaach huet wat e gehofft huet, dat ass d'Gespréich ze stimuléieren déi eis hëlleft ze klären wat de Problem ass a wou eis Plädoyer soll ugoen.