Ohio handelt entscheedend fir Mietkontrolle ze limitéieren

Et sinn 4 Joer hier, datt ech op enger Konferenz zu Columbus, Ohio geschwat hunn an hei geschriwwen hunn datt Ohio kéint déi perfekt Plaz am Land ginn schlecht Logementspolitik entgéint ze wierken. Dës Vue gouf validéiert mat de Passage vum House Bill 430, eng Moossnam déi lokal Stied verhënnert fir Mietkontrolle opzesetzen, wat Ohio zu engem vun 29 Staaten mécht, déi et net erlaabt datt d'Locatiounskontroll vun de lokale Regierunge passéiert gëtt. Wat mécht de Passage esou wichteg ass, datt et zu enger Zäit gemaach gouf, wou Foment fir Miete Kontroll an aner Moossname fir Wunnengen Ubidder um lokalen Niveau zu Ohio riicht ass wuessen. Aner Staaten passéiert Mesuren virun Joeren, mee Ohio d'fett plënneren zougemaach ee vun de schlëmmste Interventiounen lokal Regierungen an der Wunneng Wirtschaft huelen kann; et kéint eng Handlung sinn, déi de Rescht vum Land kéint féieren, de Stroum vun enger schlechter Wunnengspolitik allgemeng ëmzedréien.

Éischtens soen d'Präisser eis, wann d'Wunneng knapp ass. Wann d'Versuergung vun der Wunneng net mat der Nofro hält, ginn d'Loyeren erop. Et ass sou einfach. D'Léisung fir d'Steigerung vun der Nofro wéinst neien Aarbechtsplazen an enger Stad kéint d'Wunnengsversuergung erhéijen. Méi Versuergung bedeit méi Konkurrenz tëscht Entwéckler, Bauhären, an Bedreiwer vu Wunnenge fir Locataire anstatt Mieter déi mat Mieter konkurréiere fir knapp Appartementer a Miethaiser.

Wéi och ëmmer, eng Politik fir Reegelen a Reglementer ze entspanen an ze eliminéieren, déi d'Wunneng limitéieren an d'Incitamenter ubidden fir méi Wunnengen ze bauen, brauch Courage. Et ass vill méi einfach fir d'Politiker d'Entwéckler an d'Wunnengsprovider fir d'Erhéijung vun de Loyeren zouzeschreiwen; Loyer ginn erop wéinst Gier, net Mangel u Versuergung. Hir Äntwert ass einfach eng Limit ze setzen op wéi vill Präisser eropgoen, wärend näischt iwwer e wuessend Offer-Nofro Ongläichgewiicht mécht. D'Resultat ass nach méi héich Präisser wann d'Wunnengsproduktioun stoppt. Wann Dir eng voll Erklärung wëllt firwat Loyer Kontroll Leit mat manner Suen wéideet, kontrolléieren aus de Pabeier geschriwwen ech fir d'Stëftung fir Chancegläichheet.

An Ohio, Loyer Kontroll Diskussioun ass op d'Lut, virun allem an de gréissere Stied. Zréck am Joer 2018 hunn ech dëst iwwer dës Stied an de Rescht vun Ohio geschriwwen:

"Pro-Labour Demokraten tendéieren méi staark politesch an deene Stied ze sinn, während d'Republikaner am ländleche Raum dominéieren; D'lokal Politik tendéiert vu lénks lenkene Gemengerot a Buergermeeschter kontrolléiert ze ginn, während d'Legislaturperiod iwwerwältegend Republikanesch ass. Dës Mëschung vu verschiddene Demographie a Wirtschaft bedeit datt Ohio och den nächste Schluechtfeld kéint sinn iwwer en Effort fir privat Mietwunnengen uechter d'USA ze limitéieren an ze kontrolléieren. De Staat ass vläicht d'Plaz wou d'Realitéit e wuessende Problem vu schlechte Politik kontrolléiere kann.

Dowéinst Haus Gesetz 430 ass sou wichteg. De Gesetzesprojet adresséiert Utilities, awer d'Ännerung vum Gesetzesprojet wéi et duerch de legislative Prozess geplënnert ass, enthält Aschränkungen op Loyerskontroll, an de komplette Gesetzesprojet mat Ännerungen huet béid Haiser vun der Legislaturperiod passéiert. De Moment waart de Gesetzesprojet op dem Gouverneur Mike DeWine seng Ënnerschrëft.

De Gesetzesprojet mécht e puer wichteg Saachen. Als éischt definéiert et kloer Mietkontrolle als "Loyer ënner dem Maart fir Wunnraimlechkeeten ze erfuerderen oder d'Locatiounspräisser fir Wunnraimlechkeeten op iergendeng Manéier ze kontrolléieren, inklusiv andeems d'Loyererhéijungen verbidden" an d'Begrenzung vun "Locatiounsraten Ännerungen tëscht Locatairen, Limitatioun vun Mietratserhéijungen, Reguléierung vun der Locatioun Tariffer vu Wunnraimlechkeete baséiert op Akommes oder Räichtum vun Locataire, an aner Forme vu Restriktioun oder Limitatioun vu Mietraten.

De Gesetzesprojet definéiert och "Loyer Stabiliséierung", en aneren Numm fir Loyer Kontrollen als, "Erlaabt Loyer Erhéijunge fir Wunnraimlechkeete vun engem fixen Betrag oder op engem fixen Zäitplang wéi vun enger politescher Ënnerdeelung festgeluecht."

D'Definitioune si wichteg well méi spéit am Gesetzesprojet dës zwou Kategorien vu Präiskontrolle fir lokal Regierunge limitéiert sinn. D’Art a Weis wéi d’Locatiounskontroll definéiert ass, ass kritesch, well d’Lokalpolitiker Interessi hunn, Loyerskontrollen opzesetzen, awer se soss eppes ze nennen. Dëst léisst keng Schleiflächer fir ze exploitéieren.

Och wichteg, de Gesetzesprojet erkläert an erkläert datt "d'Generalversammlung fënnt an erkläert datt den Ënnerhalt vun enger adäquat Wunnengsversuergung, inklusiv Zougang zu liewensfäeg, propper a gutt erhale Wunnraimlechkeete, am Staat Ohio eng dréngend staatlech Prioritéit ass an néideg fir d'Wuelbefannen vun Ohioans.

Och wann dëst offensichtlech schéngt, ass d'Kodifikatioun wäertvoll well et d'Iddi an d'Staatsgesetz setzt datt méi Wunnengen d'Äntwert op Wunnengsproblemer ass, net méi Suen oder Präiskontrolle. D'Gesetzgebung geet weider fir all d'Grënn ze katalogiséieren firwat Loyerskontroll eng schlecht Politik ass. Et ass derwäert op déi ustrengend Lëscht ze kucken.

"D'Generalversammlung fënnt weider an erklärt datt Mietskontroll a Mietsstabiliséierungsmoossnamen ee vun de folgende maache kënnen:

(A) Ënnerdréckt Miet- an Immobiliewäerter an doduerch Ënnerhalt, Ënnerhalt a Rehabilitatioun vun existente Wunnraimlechkeeten a Bau vun neie Wunnraim decouragéieren;

(B) Incentivéieren Landbesëtzer fir Wunnraimlechkeeten a Condominiums, Kooperativen an aner Aarte vu Wunnengen ëmzewandelen, doduerch esou Wunnraimlechkeete vun der Disponibilitéit um Mietmaart ewechzehuelen;

(C) Ënneschten Immobilie Steier Recetten fir Staat a lokal Regierungen a politesch Ënnerdeelungen;

(D) Féierung zu Verschlechterung vun Wunnraimlechkeeten;

(E) Decouragéieren Ëmsaz vun Wunn- Raimlechkeeten an domat entzu Potential Locataire vun der Fähegkeet esou Raimlechkeeten ze lounen an Resultat zu misallocation vun Wunn- Raimlechkeeten;

(F) De Verkaf vu Wunnraimlechkeete behënneren;

(G) Investitiounen an nei an existent Wunnraim decouragéieren, besonnesch an Zäite vu steigenden Materialkäschten an Aarbechtsmangel;

(H) En negativen Effekt hunn, wéinst Mangel un adäquate Wunnengen, op Eenzelpersounen, déi Aarbecht an Gebidder sichen mat knapper verfügbare Wunnengen an op Patronen, déi Mataarbechter an esou Beräicher sichen;

(I) Verzerrung vum Fonctionnement vum Maart fir Wunnraimlechkeeten;

(J) substantiell administrativ an Duerchféierungskäschte op politesch Ënnerdeelunge imposéieren;

(K) Retroaktiv entzu Proprietairen vun Wunnraimlechkeete vun Propriétéit Rechter.

De Gesetzesprojet fiert dann e Spill duerch d'Häerz vun all lokalen Versuch fir Loyerskontroll opzesetzen.

"Keng politesch Ënnerdeelung däerf eng Ordonnance asetzen, adoptéieren, erneieren, erhalen, ëmsetzen oder weider existéieren a keng Uertschaft däerf eng Resolutioun Charta Bestëmmung, Ordonnanz, Resolutioun, Regel oder aner Moossname adoptéieren oder weider existéieren, déi mat dësem Konflikt ass. Kapitel, oder déi d'Rechter an d'Verpflichtungen vun de Parteien zu engem Mietvertrag reguléiert, déi vun dësem Kapitel reglementéiert sinn, inklusiv, ouni Aschränkung, op iergendeng Manéier déi Mietkontrolle oder Loyerstabiliséierung imposéieren oder erfuerderen.

De Gesetzesprojet schléisst mat enger Dillon Regel Erklärung of. D'Dillon Regel baséiert op gesetzleche Viraussetzungen, déi d'Aarte vu Saachen limitéiere kënnen, déi e Staat lokal Regierunge verbidden ze maachen. D'National League of Cities beschreift et als, "ofgeleet vun den zwou Geriichtsentscheedungen vum Riichter John F. Dillon vun Iowa erausginn an 1868. Et bestätegt déi virdrun ofgehalen, schmuel Interpretatioun vun enger lokal Regierung Autoritéit, an deem eng substate Regierung kann eng Aktivitéit engagéieren nëmmen wann et speziell sanktionéiert ass. vun der Staatsregierung."

De Gesetzesprojet klärt datt "Wunnengsversuergung eng Saach vun iwwerdribblen staatlechen Interessi ass, déi eng eenheetlech Approche erfuerdert fir Loyerskontroll a Mietstabiliséierungsmoossnamen a Wunnraim am ganze Staat." D'Schlusssprooch vum Gesetzesprojet mécht et vill kloer datt "et d'Absicht vun der Generalversammlung ass fir politesch Ënnerdeelungen ze verhënneren, d'Rechter an d'Verpflichtungen vun de Parteien zu engem Mietvertrag ze regléieren, déi vun dësem Kapitel reglementéiert sinn, och duerch d'Impositioun vu Mietkontrolle. a Loyer Stabiliséierung op all Manéier.

D'Sprooch vum Gesetzesprojet ass grëndlech a philosophesch gesond, resonéiert mat all de Schlësselgrënn firwat d'Locatiounskontroll eng schlecht Iddi ass, seng Auswierkungen op d'Wunnengswirtschaft, a schliisslech bestätegt d'Iddi datt d'Logewunnengen duerch Kontrakter regéiert ginn, déi gesetzlech duerchzeféieren. "Rechter a Verantwortung." Loyer ass net aus Gier opgestallt, mee wéinst Äntwert op Maartkräften, a wann en Awunner a Wunnengsprovider sech iwwer e Präis a Konditioune eens sinn, ass den Accord duerchzeféieren a soll aus politesche Grënn net vun de lokalen Regierungen agegraff ginn.

Ohio beweist Leedung, an hoffentlech, mat der schneller Fix vun der Loyer Kontroll vum Dësch, wäerte lokal Stied ufänken ze betruechten et méi einfach ze bauen Wunnengen ze bauen a méi innovativ Weeër ze entdecken fir Leit an der Wunnengswirtschaft mëttlerweil ze hëllefen. Hoffentlech wäert Ohio datselwecht maachen wéi et mat Mietkontrolle gemaach huet mat aneren Interventiounen, déi d'Käschte a Präisser fir Leit erhéijen déi Wunneng brauchen, wéi d'Mundatory Inclusionary Zoning (MIZ) eng Politik déi an anere Stied Schued gemaach huet.