Wann e Verkeefer d'accord ass fir Immobilien un engem Keefer ze verkafen, ënnerschreiwen d'Parteien e Kontrakt deen d'Immobilie identifizéiert, den Akafspräis uginn an e puer aner wichteg Punkten ofdeckt (plus eng Onmass vu klengen Punkten). D'Parteien maachen dann hir Transaktioun zou, an als Deel vun deem Ofschloss ënnerschreift de Verkeefer en Akt fir d'Immobilie un de Keefer ze vermëttelen.
Wat wann den Akt net déi richteg Immobilie beschreift, mä de Keefer et net mierken an souwisou zou? Ënnert traditionelle Grondprinzipien vum Immobilierecht "fusionéiert" de Kontrakt an den Akt, dat heescht datt de Kontrakt effektiv fortgeet an alles wat nach bleift ass den Akt. Wann den Akt déi falsch Immobilie vermëttelt huet, ass dat ze schlecht fir de Keefer - an natierlech och fir all Affekot, deen den Akt fir de Keefer guttgeheescht huet.
Dee Prinzip kléngt vläicht éischter brutal. Et ass awer zënter Jorhonnerte en Deel vum amerikanesche Immobiliegesetz. Eng rezent New York Staat Appel Entscheedung bestätegt datt New York nach ëmmer dëse Prinzip follegt. An deem Fall huet de Kontrakt vum Verkeefer gefuerdert, vill ze vermëttelen, op deem de Keefer geduecht huet en Haus ze bauen. D'Lot gouf an enger typescher "metes and bounds legal description" beschriwwen - effektiv eng narrativ Liesung vun de Grenze vun enger Ëmfro Diagramm déi vill weist.
Beim Ofschloss huet de Verkeefer e bëssen anere Stéck Immobilie vermëttelt, obwuel den Ënnerscheed net erausgesprongen ass, well d'Metes a Grenzenbeschreiwung, déi un der Akte verbonnen ass, zimlech ähnlech wéi déi am Kontrakt war. D'Beschreiwung an der Akt huet awer eng zweet Partie ewechgelooss, déi essentiell war fir de Keefer fir e Septiktanksystem fir d'Haus z'installéieren.
De Verkeefer huet refuséiert den Akt ze korrigéieren a probéiert de Keefer méi Sue fir déi zweet Lot ze bezuelen. De Keefer huet schlussendlech verklot. D'Geriicht huet festgehalen datt den Akt den definitiven Accord tëscht de Parteien verkierpert, an de Kontrakt ass irrelevant. D'Geriicht wäert de Kontrakt net iwwerpréiwen.
Natierlech ginn et Ausnahmen zu dëser Regel. Zum Beispill, wann d'Beschreiwung vun der Immobilie an der Akt iergendwéi zweedeiteg ass, da kéint d'Geriicht zréck goen an de Kontrakt kucken. Wann de Kontrakt selwer virgesäit datt verschidde Verpflichtungen ënner dem Kontrakt de Schluss iwwerliewen, da wäert e Geriicht dës Bestëmmung ëmsetzen. Déi meescht modern kommerziell Immobiliekontrakter soen datt vill Bestëmmunge vum Kontrakt d'Ofschloss iwwerliewen. Dës Lëscht vun iwwerliewende Bestëmmungen enthält typesch awer net d'Verpflichtung vum Verkeefer fir déi ausgemaach Immobilie ze vermëttelen.
Weder vun den Ausnamen, déi am virege Paragraf ernimmt sinn, hunn an der rezenter New York Litigatioun applizéiert, sou datt de Keefer de Fall verluer huet.
De Keefer, oder säin Affekot, hätt de Problem verhënnert, andeems hien d'Act méi virsiichteg beim Ofschloss iwwerpréift. Si konnten och d'Propriétéit identifizéiert hunn fir ze vermëttelen andeems se op eng Plattkaart referéiert, wat zu enger vill méi einfacher a manner Feeler-ufälleg Beschreiwung vun der Immobilie gefouert hätt.
De referenzéierten Fall ass Pickard v. Campbell, NY Slip Op. 04442 (8. Juli 2022, Appel Division, Véiert Departement).
Quell: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/