Dem New York seng "Zombie" Bürotuerm wipplen wéi d'Zënssätz eropgeet

Wärend engem verlängerten Stiermaart ugedriwwen duerch historesch niddereg Zënssätz a bal gratis Suen hunn den Doug Harmon a seng Equipe iwwer Rekordverkaaf fir vill vun de Manhattan Trophy Bürogebaier presidéiert.

Net méi. Dës Deeg verbréngt den Harmon, de President vun de Kapitalmäert bei Cushman & Wakefield, der Immobilieservicefirma, vill vu senger Zäit fir "Triage" ze maachen, wéi hien et seet.

De weltgréisste Büromaart huet zënter kuerzem den Depart vu grouss Ausgaben chinesesche Investisseuren erliewt, den Opstig vun der Covid-Ära Fernaarbecht an de wirtschaftleche Fallout vum Ukraine Krich. Elo gëtt et ëmmer méi Suergen datt déi dramatesch Zënserhéijung ze vill wäert sinn fir vill Besëtzer z'erhalen an datt eng laang erwaarde Rechnung no kënnt.

"Et gëtt e Konsens Gefill datt d'Kapitulatioun kënnt," sot den Harmon, deen d'Erhéijung vun den Tariffer mat Benzin verglach huet, deen e Büro-Feierstuerm entsteet. "Iwwerall wou ech goen, iwwerall op der Welt elo, jiddereen, deen de Büro besëtzt, seet: 'Ech wéilt meng Laascht erliichteren'."

D'Industrie ass reichend vu Gespréicher iwwer Partnerschaften déi ënner Zwang opbriechen, Bürogebaier déi fir aner Benotzung ëmgewandelt ginn a Spekulatiounen iwwer wéi eng Entwéckler et net op déi aner Säit kommen. Mëttlerweil preparéieren d'Opportunisten sech op dat wat se gleewen e Besuch vu beonrouegend Verkaf zu knockdown-Präisser wäert sinn, vläicht am éischte Véierel vum nächste Joer.

"Mir wäerten Nout gesinn," sot d'Adelaide Polsinelli, e Veteran Broker bei Compass. "Mir gesinn et schonn."

Zënter Januar sinn d'Aktie vun SL Green a Vornado, zwee ëffentlech gehandelte REITs, déi zu de gréisste Bürobesëtzer vun New York gehéieren, ëm d'Halschent gefall.

Frësch Zeeche vu Belaaschtung koumen dës Woch. Blackstone, der Private Equity Firma, huet den Investisseuren gesot datt et Erléisungen an engem kommerziellen Immobiliefong vun $ 125 Milliarde géif beschränken.

Et ass och erauskomm datt Meta, d'Muttergesellschaft vu Facebook, ongeféier 250,000 Quadratmeter Plaz bei der neier Hudson Yards Entwécklung fräigeloossen fir Käschten ze reduzéieren. Et an aner Techfirmen waren zu de leschte Quelle vun der Expansioun am Manhattan sengem Pandemie-Ära Büromaart gewiescht.

Déi kleng Sammlung vu Büroe wéi Hudson Yards - mat Neibau an de schéinsten Ariichtungen a Plazen - sinn nach ëmmer an héich Nofro, laut Ruth Colp-Haber, déi, als Chef vu Wharton Properties, Firmen iwwer Leasing konsultéiert.

Awer, huet si gewarnt, déi richteg "Gefor lauert ënnen an de Klasse B a C Gebaier, déi Locataire mat alarméierenden Taux verléieren ouni Ersatz." Alles gesot, Colp-Haber schätzt datt ongeféier 40 Prozent vun de Bürosgebaier vun der Stad "elo mat enger grousser Entscheedung" iwwer hir Zukunft sinn.

Prognostiker hunn Doom fir de Bürosektor zënter dem Ufank vun der Covid Pandemie virausgesot, wat en Trend zu Fernaarbecht beschleunegt huet an esou d'Nofro fir Plaz erofgaangen huet. No Kastle Systemer, der Büro Sécherheet Firma, Moyenne Wochendag Besetzung an New York City Büroen bleift ënner 50 Prozent. Eng besonnesch schrecklech an dacks zitéiert Analyse vu Proffen op der Columbia an der New York University huet geschat datt de kollektive Wäert vun US Bürogebaier ëm ongeféier $ 500 Milliarde - méi wéi e Véierel - bis 2029 ka schrumpelen.

De Secteur huet esou Prognosen bis elo verteidegt. Leases lafen allgemeng fir siwe bis 10 Joer an sou datt Locataire nach ëmmer Loyer bezuelt hunn, och wa wéineg vun hiren Aarbechter op de Büro kommen. An den Tiefen vun der Pandemie waren d'Kreditter och gewëllt d'Lenienz ze weisen oder, wéi e puer et gesot hunn, "ze verlängeren a wéi ze maachen."

Awer déi schaarf Erhéijung vun den Zënsen kann endlech d'Thema forcéieren. Finanzéierung ass op eemol méi deier ginn fir Besëtzer an Entwéckler - wann et iwwerhaapt verfügbar ass. "Wann Dir Scholden opkënnt, ginn op eemol Är Tariffer verduebelt an d'Bank wäert Iech Sue maachen an d'Verméigen", sot een Entwéckler.

Méi niddereg Qualitéitsgebaier kënnen déi vulnérabel sinn. Wéi d'Leaser oflafen, bolten vill Locataire oder fuerdere Mietreduktiounen. Och wann hir Recetten erofgoen, mussen d'Besëtzer nach ëmmer Steieren an Operatiounskäschte bezuelen.

De Bob Knakal, President vum Investitiounsverkaaf bei JLL, gesäit eng wuessend Horde vu "Zombie" Bürogebaier zu Manhattan, déi nach lieweg sinn, awer keng offensichtlech Zukunft hunn. Déi typesch Zombie ass vläicht viru Generatioune kaaft ginn a monatlecht Schecken un eng ëmmer erweiderend Lëscht vu Beneficiairen geliwwert.

"Elo ass d'Gebai net kompetitiv aus enger Leasingperspektiv well et en neie Lobby brauch, an nei Liften a Fënsteren a Buedzëmmer. A wann Dir bei déi 37 Leit gitt a sot: 'Wësst Dir wat? Dir musst e Scheck vun 750,000 Dollar schreiwen, fir datt mir d'Opbau kënne fixéieren.' Dës Leit hätten en Häerzinfarkt, "sot de Knakal.

Wann et Scholden ass fir ze rullen, wäerte Kredittgeber d'Besëtzer verlaangen méi Eegekapital bäizedroen fir de Réckgang vum Gebai ze kompenséieren. "Et gëtt eng Rechnung, déi wäert kommen," sot de Knakal, "an ech mengen et wäert Erausfuerderung fir vill vun dëse Leit sinn ze refinanzéieren."

Dat schéngt eng Flurry vu Réckraumdiskussiounen tëscht Prêten, Banken, private Kredittgeber an anerer ze stimuléieren.

De Manus Clancy, en Analyst bei Trepp, dee kommerziell Hypothek-gestützte Wäertpabeieren iwwerwaacht, huet d'Situatioun verglach mat där vu baussecht-a-Mörtel Akafszentren viru fënnef Joer wéi hir Perspektiven verschlechtert hunn. Vill sinn schlussendlech an Ausschnëtter gefall. Ob e Büroprêt refinanzéiert ka ginn, huet hie virausgesot, hänkt vun der Neiheet vum Gebai, seng Besetzungsniveauen an der Längt vun de Pacht of. "Et gëtt net vill Nout, per se, et gëtt vill Suergen," sot hien.

E puer verouderte Bürogebaier kënnen an d'Wunneng ëmgewandelt ginn, wat an der Theorie hëllefe fir de chronesche Mangel u Wunnengen zu New York City z'erliichteren. Mä dat ass méi einfach gesot wéi gemaach, soen vill Experten. Et géif Zonéierungsännerunge verlaangen. Och dann si vill Bürosgebaier vläicht net gëeegent Kandidate fir Wunnkonversioune - entweder well hir Buedemplacke ze grouss sinn, hir Lifter falsch plazéiert sinn, hir Fënsteren net opmaachen oder hir Quartiere net attraktiv sinn. Fir esou Projeten derwäert ze maachen, mussen d'Propriétairen mat déiwe Remise verkafen.

Dat ass net geschitt - op d'mannst net ëffentlech. "Keen wëll deen Éischten sinn, deen hir Zeh an dësem dréckt, well kee wëll onnéideg en neien Nidderschlag setzen", sot den David Stern, Grënner vun Townhouse Partners, eng Berodung déi Due Diligence fir kommerziell Immobilien Underwriters mécht. "Dat ass wat jiddereen op waart: dës onheemlech Revaluatioun." A méi sproochleche Begrëffer, huet en Entwéckler geknackt datt e puer Besëtzer, gewinnt fir Joren ze halen, de Jesus nach net "gesinn" hunn - awer si géifen.

An der Tëschenzäit hunn e puer rezent Transaktiounen op d'Verännerung vum Maart ugedeit. Am Juli hunn RXR a Blackstone 1330 Sixth Avenue fir $ 325mn verkaf, erof vun der $400mn RXR bezuelt am 2010. Am 2014 huet Oxford Properties, eng kanadesch Investitiounsfirma, $575mn bezuelt fir e Offerkrich fir 450 Park Avenue, eng 33 ze gewannen. -Geschicht Tuerm. Et gouf vun engem spéideren Besëtzer am Abrëll fir $ 440mn verkaf.

"Wat ass et wäert haut?" ee broker gefrot. "Manner wéi $ 440mn."