'Ech weess net, ob et derwäert ass mat Locataire ze handelen': Soll ech mäin Haus an eng Locatioun ëmsetzen oder verkafen?

Ech iwwerleeën awer ob ech dat Haus dat ech am Moment hunn soll verkafen oder lounen. Ech kaaft d'Haus fir $ 188,500. Ech hunn zweemol refinanzéiert a krut d'lescht Kéier Cash eraus. Meng Zënssaz ass 2.75%, an ech hunn nach 18 Joer et ze bezuelen ugefaangen. Ech kann et fir $ 1,800 bis $ 2,000 lounen. Awer ech weess net ob dëst déi bescht Optioun ass well ech et och fir no bei $ 500,000 verkafen kéint, wat deen héchste Wäert de Moment ass.

Et wier super wann d'Locataire meng zweet Hypothéik bezuelen, awer ech weess net ob et derwäert ass mat Locataire a Reparaturen ëmzegoen, déi se déi ganzen Zäit froe kënnen. No allem ass et en aalt Haus. Wat soll ech maachen? 

Gréiss,

Verpakung zu Portland

'The Big Move' ass eng MarketWatch Kolonn déi d'Ins an Outs vun Immobilie kuckt, vun der Sich no engem neien Heem bis zum Prêt ufroen.

Hutt Dir eng Fro iwwer en Haus kafen oder verkafen? Wëllt Dir wësse wou Är nächst Bewegung sollt sinn? E-Mail Jacob Passy op [Email geschützt].

Léif Verpackung,

Déi komplett Wunnengsmäert hu vill Hausbesëtzer déi ganz Beweegung berücksichtegt déi Dir denkt ze maachen. Hausbesëtzer gesinn erop Mietraten, a vill profitéieren. Am Februar ware Loyer bal 18% méi héich am Verglach mat engem Joer national, laut Immobilien Websäit Appartement Lëscht, representéiert Rekord Wuesstem.

Zu engem gewësse Mooss fërderen d'Hausbesëtzer dee Loyerwuesstem un andeems se hir Starterhaiser a Mieten ëmsetzen. Déi Haiser hätten soss vill gebraucht Versuergung un d'Hauskaafmäert geliwwert. Amplaz ginn et esou wéineg Haiser ze verkafen, datt vill Amerikaner gezwongen sinn méi laang ze lounen wéi se gehofft haten, well se keng Immobilie fannen fir ze kafen. Méi Leit verlounen bedeit méi Konkurrenz fir Mietunitéiten, an domat klammen d'Loyeren.

Just well sou vill Hausbesëtzer dëse Wee goen heescht net datt Dir awer sollt. "Et mécht Sënn fir en Haus an eng Mietwunneng ze konvertéieren wann an nëmmen wann Dir all déi potenziell Themen verstitt déi existéieren mam Proprietär ze ginn," sot d'Michelle Gessner, Grënnerin a Besëtzer vu Gessner Wealth Strategies, eng Finanzberodungsfirma baséiert zu Houston .

Et ass einfach d'Virdeeler vun engem Proprietaire ze virstellen - dat extra Akommes ze benotzen fir Är zweet Hypothéik ze bezuelen a vläicht eemol dat ausbezuelt ass d'Suen ze spueren fir d'Pensioun ze spueren. Awer wann d'Pandemie eis eppes geléiert huet, ass et datt e klenge Mamm-a-Pop-Besëtzer net fir de liichtschwaache Häerz ass.

Dir hutt schonn e puer vun den Erausfuerderunge getraff fir e Proprietaire ze sinn. Dir musst mat Mieter interagéieren a mat hinnen schaffen fir d'Propriétéit z'erhalen. A Chancen sinn, Locataire wäerten d'Haus net sou schéin behandelen wéi Dir hätt, a forcéiere Iech ze bezuelen fir et regelméisseg ze reparéieren. Dat ass just den Tipp vum Äisbierg.

Et kléngt wéi wann Dir finanziell stabil sidd, awer kënnt Dir Iech leeschten souwuel d'Hypothéik op Ärem éischten Heem an Äert neit Heem selwer ze bezuelen? Vill Landbesëtzer hu sech an de leschte Joere mat Ausschnëtter a Insolvenz op hire Mietimmobilien konfrontéiert wéi Locataire gekämpft hunn hire Loyer ze bezuelen wéinst der Pandemie. Um Enn hu vill vun dësen Immobiliebesëtzer gewielt d'Haiser ze verkafen fir hir Verloschter ze reduzéieren.

Wann Dir mengt, datt Dir net un deem Stress sidd, da géif ech staark iwwerdenken, Proprietär ze ginn. Et ginn aner finanziell Grënn zweemol ze denken. Wann iergendeen hir primär Residenz verkeeft, kritt se bis zu $250,000 Kapitalgewënn ausgeschloss (oder $500,000 wann bestuet a sech zesummen aginn.) Also, wann Dir zum Beispill d'Haus fir $500,000 verkaf hutt, awer nëmmen $300,000 bezuelt hutt fir et ursprénglech ze kafen, hutt Dir géing net Kapitalgewënnsteier op den $ 200,000 am Gewënn deen Dir verdéngt hutt.

Sollt Dir entscheeden d'Immobilie an e Miethaus ëmzewandelen an dann spéider décidéieren ze verkafen, kënnt Dir e steile Steierrechnung stellen. Fir vun der Ausgrenzung op Kapitalgewënn ze profitéieren, musst Dir zwee vun de leschte fënnef Joer am Haus gewunnt hunn, awer et muss net déi zwee lescht Joer sinn. Also, am Wesentlechen, hutt Dir e bësse vun enger Gnod Period. An et gi Steiererklärungen, déi Dir als Proprietaire besteiere kéint.

Loosst eis awer soen datt Dir d'Haus fir sechs Joer gelount hutt an dunn decidéiert hutt ze verkafen. Dir géift dann net déi $ 250,000 (oder $ 500,000) Ausgrenzung kréien, sou datt all d'Suen déi Dir aus dem Verkaf maacht, als besteierbaren Akommes ugesi ginn. Et gi Weeër wéi Dir dee Steierhit vermeide kënnt - besonnesch Dir kënnt dës Suen an eng aner Mietimmobilie reinvestéieren duerch e Section 1031 Austausch. Soss gëtt de Steierrechnung méi grouss.

Eng aner finanziell Iwwerleeung ass ob Ären Hypothekarkredit Iech iwwerhaapt erlaabt d'Propriétéit an eng Locatioun ëmzewandelen. Hypotheken enthalen typesch Klauselen, déi d'Prêter erfuerderen fir eng bestëmmten Zäit am Haus ze liewen. Sollt Dir probéieren eraus ze plënneren an d'Immobilie ze lounen ier dësen Zäitframe ofgelaf ass, kënnt Dir an Hypothéiksbedruch engagéieren. Vu datt Dir zimlech viru kuerzem refinanzéiert hutt, sollt Dir Är Hypothéikdokumenter suergfälteg studéieren.

Dir hutt e bessere Sënn vun Ärer Toleranz fir Risiko a finanziell Komplexitéit wéi ech. Wann Dir nach ëmmer interesséiert sidd mat dësem Plang weiderzekommen, konsultéiert definitiv mat engem Comptabel an engem Finanzplaner deen Iech hëllefe kann déi bescht Approche auszeweisen. Mäi Darminstinkt ass datt Dir net op dëser Iddi verkaaf sidd. Wann dat de Fall ass, da géif ech aner Optiounen iwwerleeën. Iwwerhaapt, d'Suen, déi Dir maacht fir d'Haus ze verkafen, wäerte wahrscheinlech e laange Wee goen fir Scholden oder aner finanziell Ziler ze bezuelen.

Plus, e Proprietaire sinn ass net deen eenzege Wee fir an Immobilien ze investéieren. "Zousätzlech Erléis kann investéiert ginn fir Akommes oder Wuesstum ze generéieren oder souguer an Immobilien-verbonne Wäertpabeieren," sot de Kashif Ahmed, President vun American Private Wealth, eng Finanzberodungsfirma zu Bedford, Mass. zum Beispill, kéint Äre Portfolio erweideren, awer ass vill méi flësseg wéi all déi Suen an engem Haus gebonnen ze hunn.

Schlussendlech mengen ech datt Dir net falsch ka goen andeems Dir de Choix maacht deen Iech am meeschte bequem fillt. Also wat fir eng Wiel dat ass, ech wënschen Iech vill Gléck.

Wann Dir Är Froen per E-Mail schéckt, sidd Dir averstan datt se anonym op MarketWatch verëffentlecht ginn. Andeems Dir Är Geschicht dem Dow Jones & Company, dem Verlag vun MarketWatch ofginn, verstitt Dir an averstanen datt mir Är Geschicht, oder Versioune vun hinnen, an alle Medien a Plattforme benotze kënnen, och iwwer Drëtt Parteien.