Wéi Wäert Immobilien Investitiounseigendom

D'Methoden fir de Wäert vun enger Immobilieinvestitioun ze analyséieren sinn analog zu deenen, déi an der fundamentaler Analyse vun Aktien benotzt ginn. Well Immobilieinvestitioun typesch net e kuerzfristeg Handel ass, ass d'Analyse vum Cashflow, an de spéideren Taux vum Rendement, kritesch fir d'Zil z'erreechen fir rentabel Investitiounen ze maachen.

Fir ze profitéieren, mussen d'Investisseuren wësse wéi d'Immobilien schätzen an gebilt Guesses maachen iwwer wéi vill Profitt jidderee wäert maachen, sief et duerch Immobiliewäertung, Mietakommes oder béid. Genau Immobiliebewäertunge kënnen Investisseuren hëllefen besser Entscheedungen ze treffen wann et drëm geet Immobilien ze kafen an ze verkafen.

Equity Bewäertung gëtt typesch duerch zwou Basismethodologien duerchgefouert: Absolute Wäert a Relative Wäert. Datselwecht ass wouer fir Immobilien Bewäertung.

Discounting zukünfteg Nettobetribsakommes (NOI) mam passenden Discount Taux fir Immobilien ass ähnlech wéi Discounted Cash Flow (DCF) Bewäertunge fir Aktien. Mëttlerweil ass d'Integratioun vum Bruttoakommes Multiplikatormodell an Immobilien vergläichbar mat relative Wäertbewäertunge mat Aktien. Hei drënner kucke mir wéi een en Immobiliebesëtz mat dëse Methoden schätzt.

Kapitaliséierung betrëfft

Ee vun de wichtegsten Viraussetzungen en Immobilieninvestor mécht wann Dir Immobiliebewäertungen ausféiert, ass e passende Kapitaliséierungsquote ze wielen, och bekannt als de Cap Taux.

D'Kapitaliséierungstaux ass den erfuerderlechen Taux vum Rendement op Immobilien, net vu Wäertschätzung oder Ofschätzung. Einfach gesot, et ass den Taux deen op NOI applizéiert gëtt fir den aktuelle Wäert vun enger Immobilie ze bestëmmen.

Zum Beispill, unhuelen datt eng Immobilie erwaart gëtt NOI vun $ 1 Millioun an den nächsten zéng Joer ze generéieren. Wann et mat enger Kapitaliséierungsquote vu 14% reduzéiert wier, wier de Maartwäert vun der Immobilie:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{wou:}\\&\text{Maartwäert}=\text{Nettobetribsakommes}/ {\text{cap rate}}\end{ausgeriicht}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)wou:Maartwäert=Netto Operatioun Akommes/cap Taux​

De $ 7,142,857 Maartwäert ass e gudden Deal wann d'Propriétéit bei $ 6.5 Millioune verkeeft. Awer et ass e schlechten Deal wann de Verkafspräis $ 8 Milliounen ass.

D'Bestëmmung vun der Kapitaliséierungsquote ass eng vun de Schlësselmetriken déi benotzt gi fir en Akommes generéierend Immobilie ze bewäerten. Och wann et e bësse méi komplizéiert ass wéi d'Berechnung vun de gewiichtten Duerchschnëttskäschte vum Kapital (WACC) vun enger Firma, ginn et verschidde Methoden déi Investisseuren benotze kënnen fir e passende Kapitaliséierungsquote ze fannen, dorënner déi folgend:

• Opbaumethod
• Maart-Extraktioun Method
• Band-vun-Investitioun Method

D'Opbau Method

Eng gemeinsam Approche fir de Cap Taux ze berechnen ass d'Opbaumethod. Start mam Zënssaz a füügt déi folgend:

1. Entspriechend Liquiditéitspremie - entstinn wéinst der illiquid Natur vun Immobilien
2. Recapture Premium - Konten fir Nettolandwäertung
3. Risikopremie - weist d'Gesamtrisikobelaaschtung vum Immobiliemaart op

Gitt e 6% Zënssaz, engem 1.5% Net-Liquiditéitsquote, eng 1.5% Recapture Prime, an engem 2.5% Risikoquote, ass d'Kapitaliséierungsquote vun enger Eegekapital 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) %). Wann d'Nettobetribsakommes $ 200,000 ass, ass de Maartwäert vun der Immobilie $ 1,739,130 ($ 200,000 / 0.115).

Et ass ganz einfach dës Berechnung auszeféieren. Wéi och ëmmer, d'Komplexitéit läit an der Bewäertung vun der korrekter Schätzung fir déi eenzel Komponente vum Kapitaliséierungsquote, wat eng Erausfuerderung ka sinn. De Virdeel vun der Opbaumethod ass datt et probéiert eenzel Komponenten vun engem Discount-Taux ze definéieren a genau ze moossen.

Maart-Extraktioun Method

D'Maart-Extraktiounsmethod gëtt ugeholl datt et aktuell, einfach verfügbar NOI a Verkafspräisinformatioun iwwer vergläichbar Akommes generéierend Eegeschafte gëtt. De Virdeel vun der Maartextraktiounsmethod ass datt d'Kapitaliséierungsquote d'direkt Akommes Kapitaliséierung méi sënnvoll mécht.

Et ass relativ einfach de Kapitaliséierungstaux ze bestëmmen. Ugeholl datt en Investisseur e Parking kaafe kaafen erwaart $ 500,000 an NOI ze generéieren. An der Géigend ginn et dräi existent vergläichbar Akommes produzéierende Parkplazen:

• Parking 1 huet NOI vun $250,000 an engem Verkafspräis vun $3 Milliounen. D'Kapitaliséierungstaux ass 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
• Parking 2 huet NOI vun $400,000 an engem Verkafspräis vun $3.95 Milliounen. D'Kapitaliséierungstaux ass 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
• Parking 3 huet NOI vun $185,000 an engem Verkafspräis vun $2 Milliounen. D'Kapitaliséierungstaux ass 9.25% ($185,000 / $2,000,000).

Wann Dir déi duerchschnëttlech Kapraten fir dës dräi vergläichbar Eegeschaften huelen, wier eng Gesamtkapitaliséierungsquote vun 9.24% eng raisonnabel Representatioun vum Maart. Mat dësem Kapitaliséierungsquote kann en Investisseur de Maartwäert vun der Immobilie bestëmmen déi se berücksichtegen. De Wäert vun der Parkplaz Investitiounsméiglechkeet ass $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0.0924).

D'Band-of-Investment Method

Mat der Band-vun-Investitiounsmethod gëtt d'Kapitaliséierungstaux berechent mat individuellen Zënssätz fir Eegeschaften déi souwuel Schold- an Eegefinanzéierung benotzen. De Virdeel vun dëser Method ass datt et de passenden Kapitaliséierungsquote ass fir finanzéiert Immobilieinvestitiounen.

Den éischte Schrëtt ass e Sinkfondsfaktor ze berechnen. Dëst ass de Prozentsaz, deen all Period muss ofgesat ginn fir e gewësse Betrag zu engem zukünftege Punkt an Zäit ze hunn. Ugeholl datt eng Immobilie mat NOI vun $ 950,000 50% finanzéiert ass, mat Scholden op 7% Zënsen fir iwwer 15 Joer amortiséiert ze ginn. De Rescht gëtt mat Eegekapital bezuelt mat engem erfuerderleche Rendement vun 10%. De Sinkfondsfaktor gëtt berechent wéi:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{wou:}\\&\text{SFF}=\text{Sinking fund factor}\\ &i=\text{Periodisk Zënssaz, dacks ausgedréckt als}\\&\phantom{i=}\text{jäerlech Prozentsaz}\\&n=\text{Unzuel vun Perioden, dacks a Joeren ausgedréckt}\end{ausgeriicht }$​SFF=(1+i)n- Déi1i​wou:SFF=Sink Fonds Faktori=Periodesch Zënssaz, dacks als ausgedréckti=jäerlech Prozentsaz Taux​

Wann Dir d'Zuelen ukoppelt, kréie mir:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Dëst berechent op 3.98%. Den Taux mat deem e Kredittgeber muss bezuelt ginn entsprécht dësen ënnerzegoen Fondsfaktor plus den Zënssaz. An dësem Beispill kënnt dat op 10.98% (0.07 + 0.0398).

Also ass de gewiichtenen Duerchschnëttsquote, oder de Gesamtkapitaliséierungsquote, mat dem 50% Gewiicht fir Scholden an 50% Gewiicht fir Eegekapital:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Als Resultat ass de Maartwäert vun der Immobilie:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Bewäertung Methoden

Absolut Bewäertungsmodeller bestëmmen den aktuelle Wäert vun zukünfteg erakommen Cashflows fir den intrinsesche Wäert vun engem Verméigen ze kréien. Déi meescht üblech Methoden sinn den Dividend Rabattmodell (DDM) an Discounted Cash Flow (DCF) Techniken.

Op der anerer Säit proposéiere relative Wäertmethoden datt zwee vergläichbar Wäertpabeieren ähnlech geprägt solle ginn no hirem Akommes. Verhältnisser wéi Präis-zu-Akommes (P/E) a Präis-ze-Verkaf gi mat anere Firmen an der selwechter Industrie verglach fir ze bestëmmen ob eng Aktie ënner oder iwwerbewäert ass.

Wéi an der Equity Bewäertung, soll d'Immobilie Bewäertungsanalyse béid Prozeduren ëmsetzen fir eng Rei vu méigleche Wäerter ze bestëmmen.

Discounting Zukunft NOI

D'Formel fir d'Berechnung vum Immobiliewäert op Basis vu reduzéierten Nettobetribsakommes ass:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{wou:}\\&NOI=\text{Netto Operatiounsakommes} \\&r=\text{Néideg Taux vun Rendement op Immobilien Verméigen}\\&g=\text{Wuesstumsrate vun }NOI\\&R=\text{Kapitaliséierungsquote }(rg)\end{ausgeriicht}$​Maartwäert=r- DéigNOI1​​=RNOI1​​wou:NOI=Netto Operatioun Akommesr=Néideg Taux vum Rendement op Immobilien Verméigeng=Wuesstem Taux vun NOI​

NOI reflektéiert d'Akommes, déi d'Propriétéit generéiert nodeems d'Betribskäschte berücksichtegt ginn - awer virun der Ofzuchung vu Steieren an Zënsebezuelungen. Wéi och ëmmer, ier d'Ausgaben ofgezunn sinn, mussen d'Gesamtakommes, déi aus der Investitioun gewonnen ginn, bestëmmt ginn.

Erwaart Mietakommes kënnen ufanks prognostizéiert ginn op Basis vu vergläichbare Eegeschaften an der Géigend. Mat properem Maartfuerschung kann en Investisseur bestëmmen wéi eng Präisser Locataire an der Regioun bezuelen an unhuelen datt ähnlech pro Quadratmeter Loyer op dës Immobilie applizéiert kënne ginn. Prognostizéiert Erhéijunge vun de Loyer ginn am Wuesstumsquote bannent der Formel berücksichtegt.

Zënter héich Vakanzraten eng potenziell Bedrohung fir Immobilieinvestitiounsrendementer sinn, sollt entweder eng Sensibilitéitsanalyse oder realistesch konservativ Schätzunge benotzt ginn fir dat verginn Akommes ze bestëmmen wann de Verméigen net voller Kapazitéit benotzt gëtt.

Operatiounskäschte enthalen déi, déi direkt duerch den alldeeglechen Operatiounen vum Gebai entstoen, sou wéi Immobilieversécherung, Gestiounskäschten, Ënnerhaltskäschten an Utilitykäschten. Notéiert datt d'Abschätzung net an der Gesamtkäschteberechnung abegraff ass. D'Nettobetribsakommes vun enger Immobilieimmobilie ass ähnlech wéi d'Akommes virun Zënsen, Steieren, Ofschätzung an Amortiséierung (EBITDA).

Den NOI vun enger Immobilieinvestitioun ofzeschléissen mat der Kapazitéit ass analog zu der Discounting vun engem zukünftegen Dividendstroum duerch de passenden erfuerderlechen Taux vum Rendement, ugepasst fir Dividendwuesstem. Equity Investisseuren, déi mat Dividendwuesstemmodeller vertraut sinn, sollten direkt d'Ähnlechkeet gesinn.

Bruttoakommes Multiplikator

D'Bruttoakommes Multiplikator Approche ass eng relativ Bewäertungsmethod déi baséiert op der Basisdaten Viraussetzung datt Eegeschaften am selwechte Gebitt proportional zum Bruttoakommes bewäert ginn, dat se hëllefen ze generéieren.

Wéi den Numm et scho seet, ass Bruttoakommes dat Gesamtakommes virum Ofzuch vun all Operatiounskäschten. Wéi och ëmmer, Vakanzraten musse virausgesot ginn fir eng korrekt Bruttoakommes Schätzung ze kréien.

Zum Beispill, wann en Immobilieninvestor en 100,000 Quadratmeter Gebai kaaft, kënne se aus vergläichbare Immobiliedaten feststellen datt den duerchschnëttleche Bruttoakommes pro Quadratmeter an der Noperschaft $ 10 ass. Obwuel den Investisseur am Ufank dovun ausgoen kann, datt d'Brutto Joresakommes $ 12 Millioune ($ 10 x 12 Méint x 100,000 sq. Féiss), et sinn wahrscheinlech e puer eidel Unitéiten am Gebai zu all Zäit.

Unzehuelen datt et en 10% Vakanzenquote ass, ass d'Bruttojährlech Akommes $ 10.8 Milliounen ($ 12 Milliounen x 90%). Eng ähnlech Approche gëtt och fir d'Nettobetribakommes Approche applizéiert.

De nächste Schrëtt fir de Wäert vun der Immobilie ze bewäerten ass de Bruttoakommesmultiplikator ze bestëmmen an et mat dem Bruttojährlechen Akommes ze multiplizéieren. De Bruttoakommesmultiplikator kann mat historesche Verkafsdaten fonnt ginn. Wann Dir d'Verkafspräisser vu vergläichbaren Eegeschafte kuckt an dee Wäert duerch dat generéiert Bruttojährlecht Akommes deelt, produzéiert den duerchschnëttleche Multiplikator fir d'Regioun.

Dës Aart vu Bewäertungsapproach ass ähnlech wéi vergläichbar Transaktiounen oder Multiple benotzt fir eng Aktie ze bewäerten. Vill Analysten prognostéieren d'Akommes vun enger Firma a multiplizéieren hiren Akommes pro Aktie (EPS) mam P/E Verhältnis vun der Industrie. Immobilie Bewäertung kann duerch ähnlech Moossname gemaach ginn.

Stroossespären fir Immobilie Bewäertung

Béid vun dësen Immobiliebewäertungsmethoden schéngen relativ einfach. Wéi och ëmmer, an der Praxis ass d'Bestëmmung vum Wäert vun enger Akommes generéierend Immobilie mat dëse Berechnungen zimlech komplizéiert. Als éischt kann et Zäitopwänneg an Erausfuerderung sinn déi erfuerderlech Informatioun iwwer all Formel-Inputen ze kréien, sou wéi Nettobetribsakommes, d'Primen abegraff an der Kapitaliséierungstaux, a vergläichbar Verkafsdaten.

Zweetens, dës Bewäertungsmodeller betruechten eventuell gréisser Ännerungen um Immobiliemaart, wéi eng Kreditkris oder en Immobilieboom, net richteg. Als Resultat muss weider Analyse duerchgefouert ginn fir de méiglechen Impakt vu verännerende wirtschaftleche Variablen ze prognostizéieren an ze Faktoren.

Well d'Immobiliemäert manner flësseg an transparent sinn wéi d'Bourse, ass et heiansdo schwéier déi néideg Informatioun ze kréien fir eng voll informéiert Investitiounsentscheedung ze huelen.

Dat gesot, wéinst der grousser Kapitalinvestitioun déi typesch erfuerderlech ass fir eng grouss Entwécklung ze kafen, kann dës komplizéiert Analyse e grousse Payoff produzéieren wann et zu der Entdeckung vun enger ënnerwäerter Immobilie féiert (ähnlech wéi Eegekapitalinvestitioun). Also, d'Zäit ze huelen fir déi erfuerderlech Input ze fuerschen ass d'Zäit an d'Energie derwäert.

De kuerze Resumé

D'Bewäertung vun Immobilien ass dacks baséiert op Strategien déi ähnlech wéi d'Aktieanalyse sinn. Aner Methoden, zousätzlech zu der reduzéierter NOI a Bruttoakommes Multiplikator Approche, ginn och dacks benotzt. E puer Industrieexperten, zum Beispill, hunn en aktiven Aarbechtskenntnisser iwwer Stadmigratioun an Entwécklungsmuster.

Als Resultat kënne se bestëmmen wéi eng lokal Gebidder am meeschte wahrscheinlech de schnellsten Taux vun der Unerkennung erliewen. Egal wéi eng Approche benotzt gëtt, de wichtegste Prediktor vum Erfolleg vun enger Strategie ass wéi gutt se recherchéiert gëtt.