Fir zwee Joer wärend der Covid-19 Pandemie hunn Heemverkeefer zu Quakers Hill, e Viruert am wäitsten Erreeche vum Sydney säi verbreete Westen, Verméigen agespaart. E puer 60 oder 70 Zuschauer géife ronderëm all Haus fir ze verkafen, erënnert de Josh Tesolin vum Ray White, en Immobilienagent. Keefer hu sech op Auktioune gestouss, wäit iwwer d'Chance bidden. "Mir froen, loosst eis soen, $ 1m a verkafen fir $ 1.4m," seet den Här Tesolin. "De Maart deemools war verréckt - e ganz anert Bild wéi elo." Dëst Joer sinn d'Präisser an der Noperschaft ëm 20% gefall, schätzt hien. D'Propriétairen zéien hir Haiser, well se se net sou vill verkafen wéi se wëllen. De Maart ass knaschteg.
Australesch Hauspräisser si fir fënnef riichter Méint erofgaang, wat Quakers Hill un der Spëtzt vun engem globalen Trend setzt. Wéi d'Zentralbanken kämpfen fir d'Inflatioun ze zéien, erhéijen se d'Zënssätz am schnellsten Tempo an op d'mannst véier Joerzéngte - wat elo an de Wunnmaart-Blutt iwwersetzt. D'Präisser falen an néng vun den 18 Länner iwwerwaacht vun Oxford Economics, enger Berodung, a falen am séiersten an de meescht iwwerhëtzt Mäert. A Kanada a Schweden si si zanter Februar ëm méi wéi 8% gefall; an Neuseeland si si ëm méi wéi 12% gefall zënter hirem Héichpunkt d'lescht Joer. D'Präisser hunn och an Amerika a Groussbritannien ugefaang ze rutschen. Vill aner Länner ginn an déi selwecht Richtung.
Transaktiounen sinn och erof. Heemverkaaf an Amerika ass am August ëm e Fënneftel gefall, am Verglach mam Joer virdrun, laut der National Association of Realtors, e Lobbygrupp. An Neuseeland waren de Véierelverkaf op hirem schwaachste zënter 2010 an den dräi Méint bis Juni. D'Aktiepräisser vu grousse britesche Bauhären, wéi de Barratt an d'Taylor Wimpey, sinn dëst Joer hallef gaangen. Déi vum Dr Horton a Lennar, dem gréissten Amerika, sinn ëm méi wéi 30% erofgaang.
Dëst stellt d'Enn vun engem laange Boom duer - een dee vill Hausbesëtzer als Selbstverständlech geholl hunn. Rock-bottom Hypothéiksraten a limitéierter Versuergung hunn e konstante Steigerung vun de räiche Welthauspräisser an der Dekade no der globaler Finanzkris vun 2007-09 gefouert. D'Präisser an Amerika sinn zum Beispill ëm bal 60% geklommen vun hirem Trough am Joer 2012 bis Enn 2019. Dunn ass d'Pandemie komm, während där d'Präisser wierklech geklommen sinn. An Amerika, Kanada an Holland sinn se ëm méi wéi 30% eropgaang zënter 2020. Lockdowns an d'Verréckelung op Fernaarbecht hunn d'Nofro fir Faubourgen Eegeschafte mat Gäert oder Büroen erhéicht. D'Regierungen, besuergt iwwer eng Wunnengskris wéi de Covid verbreet, temporär erliichtert oder ewechgeholl Prêt Reglementer, mécht et méi einfach ze kafen. Pandemie Erspuernisser hunn éischte Kéier Keefer gehollef hefteg Depositioune opzehalen.
Awer Zënserhéijungen hunn elo d'Hypothéikraten op Niveauen zréckginn déi zënter Joerzéngte net gesi ginn. Virun engem Joer war d'30-Joer Fixed-Rate Hypothéik an Amerika ënner 3%. Haut sinn et nëmmen e bësse schei vu 7%. An Neuseeland sinn d'Hypothéiksraten fir d'éischte Kéier an aacht Joer 7% iwwergaang; a Groussbritannien, der Moyenne fënnef-Joer fixen Taux Prêt elo iwwerschratt 6% fir d'éischte Kéier an engem Dosen. Dëst wäert d'Liewen méi schwéier fir potenziell Keefer maachen, a wäert d'Chance vun Nout ënner existéierende Hausbesëtzer erhéijen. Et ass eng Ännerung, déi méiglecherweis onbequem politesch a sozial Konsequenze fir vill Joren huet.
Dräi Faktoren bestëmmen wou de Schmerz am akutsten ass, an domat wou dës Konsequenzen am meeschte wahrscheinlech sinn. Déi éischt ass de rezente Präiswuesstem. Wunnengsmäert, wou d'Präisser zënter der Pandemie eropgaange sinn, si besonnesch vulnérabel fir Ofkillungsfuerderung. Wärend vill räich Länner op alljährlechen Wuesstumsraten an den eenzelen Zifferen am Ufank vun dësem Joer verlangsamt hunn, hunn Amerika a Kanada zweezifferen Erhéijunge behalen, gefërdert duerch eng enorm Nofro fir Wunnengen an de Biergstied a Sonnengurtstaaten, déi guttgeheelt Kalifornien an New Yorkers, zesumme mat Stied wéi Toronto.
De Prêtniveau ass den zweete Faktor. Wat méi héich Haushaltsscholden als Undeel vum Akommes sinn, wat méi vulnérabel Besëtzer méi héich Hypothéikbezuelungen an Defaults sinn. Zentralbanker wäerten Trouscht fannen an der Tatsaach, datt d'Schold vum Haushalt par rapport zum Akommes méi niddereg ass wéi et um Virowend vun der globaler Finanzkris a Länner dorënner Amerika, Groussbritannien a Spuenien war. Awer verschidde Länner hunn e Bierg vu Scholden. Dëst mécht se sensibel fir souguer kleng Erhéijunge vun den Hypothéiksraten. D'Stéit an Australien, Kanada a Schweden, déi et fäerdeg bruecht hunn de ganze Brunt vun der Finanzkris z'entkommen, hunn an de Joren zënter e schreckleche Prêt opgefouert, wat Warnunge vu finanzielle Waachhënn opgefuerdert hunn. Wéi de Stefan Ingves, Gouverneur vun der Schweden Zentralbank, et gesot huet: "Et ass wéi op engem Vulkan ze sëtzen."
Den drëtte Faktor ass d'Vitesse mat där méi héich Zënssätz un d'Hausbesëtzer passéieren. De gréisste Risiko ass fir Prêten op schwiewend Zënssaz Hypotheken, déi schwankt mat Verännerunge vun de Politikraten. Si stellen eng direkt Reduktioun vun hirem disposabelen Akommes. A Kanada verännerlechen Taux Hypothéik fir méi wéi d'Halschent vun alle Prêten. An Australien a Schweden si bal zwee Drëttel aus.
An anere Länner ass feste Prêt vill méi heefeg, dat heescht datt d'Zënserhéijungen mat enger erheblecher Lag duerchgoen. Déi grouss Majoritéit vun Hypotheken an Amerika sinn op esou Konditiounen. Dës Hypotheken sinn och méi populär wéi virdrun uechter Europa. Awer net all fix-Begrëff Prêten sinn gläich. An Amerika sinn de gréissten Deel vun hinnen fir zwee oder dräi Joerzéngte fixéiert. An anere Länner, souguer fixen Zënssaz Prêten wäerten séier genuch héich Hypothéikskäschte konfrontéieren. An Neuseeland maachen d'Prêten mat fixen Taux de gréissten Deel vun existente Prêten aus, awer méi wéi 70% hunn eng Reife vu manner wéi zwee Joer. Sou maachen bal d'Halschent vun deenen, déi d'lescht Joer a Groussbritannien erausgeholl goufen.
Bréngt dëst zesummen, an all d'Ingredienten fir eng déif Wunneng Slump sinn am Plaz. Dës Kéier gëtt et awer wahrscheinlech net vun Amerika gefouert, mee vu Kanada, Holland, Australien, Neuseeland an Norwegen (kuckt Tabell). An Australien a Kanada kënne Präisser ëm sou vill wéi 14% vun hirem Héichpunkt falen, e bësse méi wéi an Amerika oder Groussbritannien erwaart gëtt, laut Prognosen vun enger Zuel vun Immobiliefirmen. Economisten vun der Royal Bank of Canada erwaarden datt de Verkafsvolumen vum Land ëm méi wéi 40% am Joer 2022-23 erofgeet - iwwerschreidend den 38% Réckgang am Joer 2008-09.
Schmerzgrenzen
An all Land wäerte verschidde Leit méi leiden wéi anerer. D'Kredittqualitéit vum duerchschnëttleche Prêt huet sech an de leschte Jore verbessert, well méi streng Reglementer, déi no der globaler Finanzkris agefouert goufen, et méi schwéier gemaach hunn fir méi riskant Prêten fir Hypotheken opzehuelen. Awer déi gëfteg Kombinatioun vun engem Tarifschock an engem Iwwerschwemmung vun de Liewenskäschte wäert Hausbesëtzer ënner schwéiere Belaaschtung setzen.
An Australien, zum Beispill, sinn dräi Fënneftel vum Wunnkredit op variabelen Konditiounen. Geméiss dem leschte Finanzstabilitéitsbericht vun der Zentralbank, de 7. Oktober publizéiert gouf, géif d'Halschent vun dëse Prêten hir Ersatzkäschte gesinn, oder déi no der Hypothéik an essentielle Liewenskäschten, falen op d'mannst e Fënneftel, wann d'Zënssätz am Aklang mam Maart eropgoen. Erwaardungen - a 15% géifen dës Moossnam negativ gesinn. A Groussbritannien konnten bal 2 Millioune Stéit, oder e Véierel vun deenen mat Hypotheken, méi héich Bezuelungen gesinn, bis Ufank 10 zousätzlech 2025% vun hirem Haushaltsakommes absorbéieren. géif vun 12% op 26% klammen, wann d'Zënsen ëm dräi Prozentpunkte klammen.
Éischt Kéier Keefer a rezent Prêten si besonnesch vulnérabel. Vill hunn hir Finanze gestreckt fir en Haus ze kafen, manner Ersatzgeld hannerloossen fir e Sprong an de Prêtkäschten ze decken. An Amerika hunn éischte Kéier Keefer d'lescht Joer fir een an dräi Verkaf gezielt. Vill hu schwaach Erspuernisser. Ongeféier d'Halschent vun den australesche Keefer, déi Prêten tëscht dem Ufank vun 2021 an August 2022 opgeholl hunn, hate manner wéi dräi Méint Wäert vun Hypothéikbezuelungen fir e verreenten Dag agespaart. Millennials, déi et endlech fäerdeg bruecht hunn eng Immobilie ze kafen, si fir eng béis Iwwerraschung.
Éischt Kéier Keefer hunn och manner Zäit fir Eegekapital ze sammelen. Oxford Economics schätzt datt e Réckgang vun 15% vun den Hauspräisser an Amerika iwwer e Joer zwee Drëttel vun der Wunnengskapital annuléieren, déi se zënter dem Ufank vun der Pandemie gesammelt hunn. Am Géigesaz, eeler Besëtzer si méi sécher. Méi wéi d'Halschent vun den amerikaneschen Hausbesëtzer vu 65 Joer oder méi hu sech virum Joerdausendwiessel eran geplënnert. Dëst léisst nei Besëtzer e gréissere Risiko fir an negativ Eegekapital gedréckt ze ginn, wat et schwéier mécht Haus ze plënneren oder ze remortgage. A Groussbritannien, e Réckgang vun 20% vun den Hauspräisser géif esou vill wéi 5% vun den Hypotheken an negativ Eegekapital hannerloossen, laut den Neal Hudson vu Residential Analysts, enger Consultancy. Ronn een op zéng Hypotheken zu London wier betraff.
D'Gutt Noriicht ass datt d'Banke fäeg sinn de Réckgang ze widderstoen. Am Joer 2007-09 huet eng Erhéijung vun onbezuelten Scholden e puer amerikanesch op de Rand gedréckt. Banken a Groussbritannien halen elo bal véier Mol sou vill Kapital fir Verloschter ze decken, laut Capital Economics, eng aner Berodung. De leschten Stresstest vun der Bank of England seet datt d'Kreditgeber vum Land fäeg sinn en 33% Réckgang vun den Hauspräisser an eng Erhéijung vum Chômagetaux vun 3.5% op 12% opzehuelen. An Amerika sinn Banken aus dem Hypothéikmaart zréckgezunn, mat Net-Banken déi elo méi wéi d'Halschent vun den neie Prêten ubidden. Sou sinn d'Risiken net méi bei systemesch wichtege Kredittgeber konzentréiert.
Trotzdem wäert d'Wunnengsqueeze déif Konsequenzen hunn. "De Wunnengszyklus ASS de Geschäftszyklus", huet den Edward Leamer vun der University of California, Los Angeles, an engem Pabeier geschriwwen, deen am 2007 publizéiert gouf. Et huet festgestallt, datt d'Wunnengsverzögerungen aacht vun de leschten zéng Rezessiounen an Amerika viraus waren. No der Finanzkris huet den Här Leamer e Pabeier gefollegt mam Titel "Wunneng ass wierklech de Geschäftszyklus", fir de Fall, datt d'Lieser de Message net kréien. D'Verbindung tëscht deenen zwee Zyklen entsteet, well d'Wunneng "Verméigenseffekter" de Besëtzer gëtt. Wann d'Hauspräisser klammen, fille sech d'Leit gutt iwwer hir finanziell Situatioun, also léinen a verbréngen méi. Wa se falen, zéien d'Leit hir Rimmer fest. Am Joer 2019 Fuerschung vun der Bank of England huet festgestallt datt eng Erhéijung vun 10% vun den Hauspräisser de Konsum ëm 0.35-0.5% erhéicht.
En anere wichtege Kanal tëscht dem Wunnengsmaart an dem Rescht vun der Wirtschaft sinn d'Investitiounen. Kapitalausgaben assoziéiert mat Wunnengen, besonnesch Hausbau, kënnen extrem onbestänneg sinn - an ass dacks den Ënnerscheed tëscht enger wuessender oder schrumpender Wirtschaft. Tatsächlech hu falende Wunninvestitiounen en Drëttel vum Fall vum Amerika PIB am Joer 2007-09 ausgemaach. Fuerschung iwwer Groussbritannien huet ähnlech Resultater fonnt. Hausbauer verfollegen Boom a scharfen op schlecht wirtschaftlech Neiegkeeten. Wéi d'Suergen dës Kéier eropgaange sinn, sinn amerikanesch Privatwunnengen zanter Abrëll ëm 20% gefall. Dës Kéier belaaschte Prêter, scho mat Geldstrofen wéinst Inflatioun an héigen Energierechnungen, wäerten och manner op aner Wueren a Servicer ausginn wéi se probéieren hir méi héich Hypothéikbezuelungen z'erreechen.
E puer Leit gesinn en Upside zu engem Logement Crash. Si hoffen, datt méi niddreg Präisser jonk Leit erlaben hir éischt Haiser ze kafen. Dës Hoffnunge si bal sécher gebrach. A Wunnengskorrekturen, an heiansdo fir Joer duerno, tendéieren d'Hausbesëtzungsraten ze falen, anstatt eropzegoen. A Groussbritannien, zum Beispill, besëtzen ongeféier 65% vun de Leit hiert eegent Heem, erof vun 70% um Ufank vun der globaler Finanzkris. An Irland, dat an de spéiden 2000er en allmächtege Crash erlieft huet, ass den Hausbesëtzungsquote nach ëmmer méi wéi zéng Prozentpunkte ënner hirem Héichpunkt. Wirtschaftlech Konditiounen, déi d'Hauspräisser falen, gläichzäiteg d'Chancen vun de Propriétairen. De Chômage klëmmt an d'Léin ginn erof. Wann d'Zënssätz sprangen, kënnen d'Leit manner léinen an d'Hypothekarkrediter tendéieren méi schrecklech iwwer d'Prêten. A Kanada, erhéicht Prêtskäschte wäerten all Erspuernisser vun engem nidderegen Akafspräis "schwammen", seet den Tsur Somerville vun der University of British Columbia vir.
D'Wunneng ass politesch
De gréissten Effekt vun engem Wunnengsnout kann an der Politik sinn. A Länner, wou d'Hausbesëtzung als Passagerit gesi gëtt, wäerte méi niddereg Präisser ouni Erhéijung vun der Bezuelbarkeet Salz a scho schmerzhafte Wonnen reiwen. "Fall op wat? Falen op absurd groteske Präisser amplaz nëmmen ondenkbar? freet Robin Black, engem Communautéit Aarbechter a Vëlo Mechaniker zu Montreal. "Ech hunn am Fong akzeptéiert datt den Dram eriwwer ass. Ech hunn d'Fënster verpasst." E puer millennials hunn scrimped engem Depot leeschten; elo musse se kämpfen fir vill méi héich Prêten ze bezuelen. D'Drohung vu Réckzuch lauert. Äert Haus ze verléieren ass eng Méiglechkeet op eng Manéier déi et net virdru war.
Jorelaang méi etabléiert Hausbesëtzer hu sech an der Gedanke getraff, datt och wann d'Reallounwuesstem schrecklech wier, op d'mannst de Präis vun hirem Haus eropgeet. Déi Deeg sinn eriwwer. Och Baby-Boomer, déi grouss Gewënner aus engem Jorzéngt vum Präiswuesstem, hunn elo d'Perspektiv vun engem méi klengen Nest-Ee an der Pensioun ze liewen, well d'Ofdreiwung manner lukrativ gëtt. All dëst bedeit datt d'Steigerung vun Zënsen onberechenbar politesch Auswierkunge wäert hunn, well Leit, déi eemol vum Status Quo profitéiert hunn, entdecken wéi et fillt sech ze verléieren.
Sidd net iwwerrascht, wann Politiker enorm Rettungsaktiounen starten. Schonn d'ungaresch Regierung huet hire Bierger Schutz géint eropgaang Hypothéikzënsen ugebueden. A senger Analyse vun Neuseeland d'Wunneng mécht den imf sech Suergen datt "Politik Ënnerstëtzung ka gebraucht ginn fir zweet-Ronn Effekter an e ausgeprägte Réckgang ze vermeiden". A Spuenien iwwerluechte Banken d'Bezuelungserhéijungen op variabelen Zënssätz ze limitéieren. De Martin Lewis, e britesche Finanzpundit dee méi Afloss huet wéi all d'Zeitungen vum Land kombinéiert, huet ugefaang fir staatlech Ënnerstëtzung fir Hypothéikhalter ze kämpfen. Wéi d'Hauspräisser op d'Äerd falen, wäerte sou Fuerderungen nëmme wuessen.
Fir méi Expert Analyse vun de gréisste Geschichten an Wirtschaft, Finanzen a Mäert, aschreiwen Money Talks, eis wëchentlech Abonnent-nëmmen Newsletter.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. All Rechter reservéiert.
Vum The Economist, ënner Lizenz publizéiert. Den originelle Inhalt kann op fonnt ginn https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Quell: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html