Blackstone's Giant Real Estate Fund Gesiichter en Test

Blackstone (ticker: BX) beschreift Breit als eng "institutionell Qualitéit Immobilieplattform déi privat Immobilien un Akommes fokusséiert Investisseuren bréngt." Elo ee vun de gréisste US Immobilien Investitioun Vertrauen, Breit gehéiert bal 5,000 Eegeschafte, meeschtens multifamily Wunnengen a Lager, souwéi Immobilien Verméigen vun Las Vegas Hoteler / Casinoen dorënner de Bellagio an MGM Grand.

Och wann et net ëffentlech gehandelt gëtt, gëtt et vu grousse Brokeragefirmen a Finanzberoder verkaaft, mat enger relativ niddereger Mindestinvestitioun vun $ 2,500. A just fënnef Joer ass de Breit e lukrativen Deel vun der Blackstone Industrie-féierend Immobiliefranchise ginn, $ 1.8 Milliarde u Fraisen d'lescht Joer an $ 1 Milliarde an den éischte sechs Méint vun 2022 generéiert.

Dee séiere Wuesstum kéint en Nodeel hunn. Et gouf viru kuerzem Suergen iwwer dem Breit seng Ausbléck, och wéi et geschätzt gëtt an ob d'Investor Erléisungen vun nidderegen Niveauen eropgoen. De BofA Securities Analyst Craig Siegenthaler huet am Juli geschat datt Nettofléisungen, oder Verkaf manner Erléisungen, am Wesentlechen op "Break-Even" geplënnert sinn no Inflows am Duerchschnëtt $ 2 Milliarde pro Mount fir déi lescht 18 Méint.

Als Äntwert op d'Froen vun Analysten iwwer Breit op Blackstone Akommeskonferenz am Juli, sot de CEO Stephen Schwarzman datt Breit an aner Blackstone Offeren "enorme Wäert" un Investisseuren ubidden, "déi et erënneren a si schätzen d'Firma. Dat baut eis Mark. Dat hëlleft eis Suen sammelen.

Viru kuerzem schéngt awer e méi bewölkte Perspektive fir Breit an aner Blackstone Retail Produkter wéi de Blackstone Private Credit Fund ze weien. Blackstone Aktie, déi bei ongeféier $ 102, ass erof 30% vun hirem November Héichpunkt.

A Barron Analyse vu Breit suggeréiert datt Investisseuren virsiichteg solle sinn an amplaz ëffentlech gehandelt Immobilieinvestitiounsvertrauen, oder REITs, betruechten, déi méi attraktiv ausgesinn. Breit ass dëst Joer am Präis eropgaang, während ëffentlech REITs méi niddereg geplënnert sinn. Breit huet relativ héich Fraisen, bitt limitéiert Liquiditéit, a gëtt méi geliwwert wéi vergläichbar ëffentlech Firmen.

Blackstone seet, datt Breit dëst Joer appréciéiert huet well staark finanziell Leeschtung méi wéi den Impakt vu méi héije Zënssätz kompenséiert huet. Et seet datt de Breit "aussergewéinlech Leeschtung" fir Investisseuren geliwwert huet an "aussergewéinlech gutt positionéiert ass", no sengem Fokus op Appartementer a Lagerhaiser.

D'Appartementer profitéiere vun zweestellege Loyererhéijungen, a Lagerfuerderung ass staark gewiescht. "Dëst sinn déi bescht Fundamenter déi ech an dësen zwee Secteuren a menger ganzer Carrière gesinn hunn", sot de Blackstone President Jonathan Gray op engem rezente Webinar.

Dem Breit seng Fraisen si vergläichbar mat senge privaten institutionnelle Immobiliefongen, a Blackstone seet, datt dem Breit seng Leverage bescheiden ass relativ zu ville privaten Immobiliefongen.

Ee vun de grousse Verkafspunkte vum Breit, e Verdeelungsrendement vu ronn 4%, ass iwwer dem REIT-Moyenne vu ronn 3%. Awer d'Verdeelung ass net voll verdéngt baséiert op enger Schlëssel REIT Cashflow Moossnam. D'Verdeelungsrendunge ënnerscheede sech e bëssen tëscht senge véier Aktieklassen.

Breit ënnerscheet sech vun ëffentleche REIT Peer wéi

Prologis

(PLD),

Mëtt-Amerika Appartement Gemeinschaften

(

MAA

), An

AvalonBay Gemeinschaften

(AVB), déi op ëffentleche Mäert ka kaaft a verkaaft ginn. Breit ass deen eenzege Keefer vu sengen Aktien, a kapéiert monatlecht Erléisungen op 2% vum Netto-Verméigenswäert vum Fonds a Véierel Erléisungen op 5%.

De Breit seet datt seng Aktien als "limitéiert Liquiditéit" solle betraff sinn an heiansdo illiquid kënne sinn. Breit huet all Erléisungsfuerderunge zënter senger Grënnung erfëllt. Mat Inflows déi am Ganzen ongeféier $ 35 Milliarde an den 18 Méint, déi den 30. Zum Beispill, Breit an en anere Blackstone Fonds hunn en $ 13 Milliarde Deal fir ze kafen ee vun de gréisste Besëtzer vun Wunneng fir Fachhéichschoul Studenten,

Amerikanesch Campusgemeinschaften

(ACC), déi erwaart gëtt an den nächsten Deeg zou ze maachen.

Dem Breit säi Wuesstum gouf gedriwwen duerch exzellente Portfolioauswiel a vill Rendementer. Bal 80% vu senge Verméigen sinn a Mietappartementer an Industrieimmobilien, dorënner Lagerhaiser déi op den E-Commerce ausgeriicht sinn, déi déi zwee stäerkst Immobiliesecteuren an de leschte Jore waren.

Dem Breit säi Gesamtrendement ass am Duerchschnëtt 13.5% d'Joer zënter der Grënnung, am Verglach mat 7% fir de Vanguard Real Estate (VNQ) en Austausch-gehandelt Fonds deem seng Besëtzer vun de gréissten ëffentleche REITs dominéiert ginn. "Et huet eng formidabel Aarbecht gemaach fir Secteuren ze wielen," seet den Dave Bragg, en Analyst bei Green Street, eng onofhängeg Immobiliefuerschungsfirma.

Dem Breit säi Wäert ass dëst Joer am Fallout op de Finanzmäert an am ëffentleche REIT Secteur opgehalen. Dem Breit säi Gesamtrendement dëst Joer bis Juni war ongeféier 7%.

Op der anerer Säit hat de Vanguard ETF en negativen 13% Gesamtrendement bis Enn Juli, wärend vergläichbar ëffentlech REITs wéi Prologis, AvalonBay, an

Camden Property Trust

(CPT) sinn ab 15% oder méi baséiert op Gesamtrendement. Breit huet just dräi Down Méint zënter hirer Grënnung am Januar 2017 gelidden.

Breit kann eropgoen wärend vergläichbar ëffentlech Firmen falen well et privat Immobiliemäert verfollegt, déi méi lues kënne bewegen wéi méi onbestänneg ëffentlech Mäert. Blackstone Präisser de Fonds monatlecht baséiert op seng finanziell Leeschtung an aner Faktoren, dorënner Zënssätz Ännerungen.

Blackstone weist op déi staark Leeschtung vum Breit säi Portfolio - Nettobetribsakommes war an der éischter Halschent vun 16 ëm 2022% eropgaang - fir déi positiv Rendementer dëst Joer. Ëffentlech REITs hunn och gutt Resultater gemellt, awer hir Aktien si gefall wéinst méi héije Zënssätz a Bedenken iwwer eng Rezessioun.

"Wann ëffentlech REITs mat Remise op de Basiswäert vun hire Verméigen handelen, ass et eng super Kafméiglechkeet", seet de Bragg vu Green Street. "Mir denken net datt Investisseuren an de private Mäert solle kafen wann déi ëffentlech Maartméiglechkeeten sou grouss sinn."

Hien huet berechent datt déi grouss ëffentlech REITs am Duerchschnëtt viru kuerzem mat ongeféier 15% Remise op hir Netto-Verméigenswäerter gehandelt hunn.

Als Alternativ zu Breit kënnen Investisseuren gutt lafen ëffentlech Alternativen wéi Prologis, e féierende Besëtzer vu Lagerhaiser, oder Multifamily REITs wéi AvalonBay oder Mid-America Apartment Communities betruechten. Barron geschriwwen gënschteg op der Appartement REIT Secteur kuerzem.

Erléisungsfuerderunge vu Breit Investisseuren schéngen opzehuelen. Dem Siegenthaler seng Analyse huet gewisen datt de Verkaf ongeféier passende Erléisungen huet. "Gitt datt de Breit $ 9.8 Milliarden an Inflows am éischte Véierel 2022 generéiert huet ($ 3 Milliarde plus pro Mount), de Fakt datt seng Flows bis zum Break-Even verlangsamt sinn, war iwwerraschend a geschitt méi fréi wéi mir erwaart hunn", huet hien geschriwwen. Hien huet trotzdem e Buy Rating op Blackstone an erwaart datt de Retail Flux op Breit an aner Gefierer an enger Erhuelung nei beschleunegen.

Blackstone huet op senger rezenter Akommeskonferenz bemierkt datt Investisseuren $ 2.9 Milliarde Erléisunge vu senge Retail Fongen, dorënner Breit, am zweete Quartal gefrot hunn.

Blackstone seet et ass keng Suergen. "An dëser Period vun extremer Maartvolatilitéit ass eng Verzögerung vun der Fondserhéijung net iwwerraschend, awer Breit Nettflow sinn nach ëmmer positiv op der Réck vu staarker Leeschtung", seet d'Firma Barron.

Gefrot op der Konferenzkonferenz am Juli wéi et eng Period vun Erléisungen iwwer Erléisungsgrenze géif handhaben, huet de Grey, deen d'Immobilienräich vun der Firma gebaut huet, op e "bedeitende Betrag vun enger Liquiditéit" bei Breit gewisen. Gray selwer huet viru kuerzem 50 Milliounen Dollar an de Fonds investéiert.

De Keefe, Bruyette & Woods Analyst Robert Lee huet virdru dëst Joer geschriwwen datt alternativ Manager fäerten "opgespaart Kapital" vun eenzelnen Investisseuren unzezéien. Och wann dat net en Thema ass wann d'Zäite gutt sinn, sot hien, "et ass e Risiko datt an Zäite vu Stress individuell Investisseuren mierken datt se net sou frou sinn mam Mangel un Zougang zu hirem Kapital."

Breit leet eng Basis jährlech Frais vun 1.25% vum Netto Verméigen an huet eng Ureizkäschte vun 12.5% ​​vum jährlechen Gesamtrendement wann et op d'mannst e 5% Rendement erreecht. Bragg schätzt datt dem Breit seng Fraisen zwee bis dräimol déi vun ëffentleche REITs a Fongen sinn, ofhängeg vum Gefier dat vum Investisseur gewielt gëtt.

Breit hat en Netto-Verméigenswäert vun $ 68 Milliarde - gläichwäerteg zu engem Aktiemaartwäert - an e Gesamtwäert mat Scholden vun $ 116 Milliarde Enn Juni. Breit berechent säin Leverage Verhältnis bei 42% - Schold gedeelt duerch Gesamtwäert. Vergläichbar ëffentlech REITs sinn ongeféier d'Halschent vun deem Niveau. De Fonds hat $ 46 Milliarde Scholden um Enn vum éischte Véierel aussergewéinlech, während e vergläichbar Gréisst Prologis $ 18 Milliarde hat.

Keng ëffentlech REIT Analysten verfollegen Breit. Et gëtt keng Gewënn Neiegkeeten eraus oder hält Véierel Konferenzen. Et fiert Véierel 10-Qs an alljährlechen 10-Ks, awer seng finanziell Aussoen, wéi déi vun ëffentlechen REITs, si komplex.

REIT Investisseuren kucken op d'Nettoakommes, awer konzentréiere sech méi op aner Moossnamen wéi Fongen aus Operatiounen a Fongen verfügbar fir Verdeelung, déi bedeitend Ofschätzungskäschte zréckginn. D'Iddi ass datt de gréissten Deel vun der Ofschätzung e Phantom noncash Ausgab ass, well d'Basisdaten Immobilie net am Wäert fällt.

Breit, am Géigesaz zu de meeschte groussen ëffentleche REITs, huet am Rout operéiert baséiert op Nettoakommes. Et huet méi wéi $800 Milliounen an all eenzel vun de leschten zwee Joer verluer baséiert op allgemeng akzeptéiert Comptabilitéitsprinzipien, oder GAAP, a ongeféier $650 Milliounen an den éischte sechs Méint vun 2022.

Fir 2021 huet et seng Fongen fir Verdeelung op $ 1.3 Milliarde berechent, awer dat huet seng Verdeelungen un Aktionäre vun $ 1.6 Milliarde net ofgedeckt. Ongeféier d'Halschent vun de Breithalter hunn hir Verdeelungen d'lescht Joer nei investéiert, wat d'Ausbezuele reduzéiert huet.

Breit d'Berechnung vu senge Fongen verfügbar fir Verdeelung, eng net-GAAP finanziell Moossnam, ausgeschloss 1.8 Milliarden Dollar vu Gestioun an Incentive Fraisen, déi un Blackstone bezuelt goufen 2021. De Grond ass datt d'Bezuelungen a Breit Aktien gemaach goufen anstatt a boer. Awer Fraisen si Fraisen egal ob se op Stock oder boer bezuelt ginn. Breit keeft Aktien zréck op Blackstone bezuelt, dat heescht Blackstone kritt effektiv Cash. Breit enthält Gestiouns- an Ureizkäschten als Ausgab a senger Berechnung vu sengem GAAP Nettoakommes.

D'Breit Verdeelung ass bal all e Retour vum Kapital wéinst senge Verloschter. Am Géigesaz, bezuelen déi meescht grouss REITs Dividenden op d'mannst deelweis vum Nettoakommes.

Blackstone seet, datt dem Breit säin Nettoakommes duerch méi grouss Ofschätzungskäschte relativ zu ëffentleche REITs depriméiert ass. Déi héich Ofschätzung resultéiert an enger steierlecher Virdeelung, déi Investisseuren profitéiert, seet et. Breit seet datt et d'Verdeelung vu Cash Flow aus Operatiounen voll finanzéiert huet, eng GAAP Metrik déi d'Gestioun an d'Incentive Fraisen ausschléisst, zënter senger Grënnung.

Iwwer seng éischt fënnef Joer huet de Breit geschoss, dank intelligente Sektorallokatiounen an engem Immobiliestéiermaart. Awer mat engem héije Präis an héije Fraisen, kéint et schwéier gedréckt ginn seng historesch Rendementer ze widderhuelen an déi ëffentlech REITs ze schloen. An et muss nach an engem nohaltege wirtschaftleche Réckgang oder enger Period vun Netto Erléisungen getest ginn.

Schreift Iech Andrew Bary bei [Email geschützt]